Byggemåte
Informasjon om byggemåte er hentet fra vedlagte tilstandsrapport:
Grunn og fundamenter: Bygningen er fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på
fjell. Grunnmur, såle og fundamenter i mur- og betongkonstruksjoner.
Drenering: Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut i fra alder.
Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte
grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, men basert på alder er restlevetiden vurdert til å
være usikker.
Yttervegger: Isolert trekonstruksjon med liggende, enkelfals kledning.
Vinduer og dører: Vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer. Eldre vinduer. Enkelte ett-lags vinduer fra
byggeår.
Dører Hovedetasje: Ytterdør i teak. Sidehengslede balkongdører med 2-lags isolerglass i trekarmer.
Dører Underetasje: Ytterdør i behandlet treverk.
Takkonstruksjon: Sperretak/pulttak. Taktekking med skiferstein. Taktekking med Decrapanner på tilbygg.
Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp i plast.
Etasjeskillere: Etasjeskillere av trebjelkelag.
For nærmere informasjon se vedlagt tilstandsrapport for teknisk beskrivelse og vurdering av
eiendommen.
Grunnarealer
Underetasje:
Gang m/trapp (7,3 m²), Matbod (10,3 m²), Vaskekjeller (3,8 m²), Gang (3,5 m²), Kjøkken (3,2 m²),
Kjellerstue (19,7 m²), Soverom (8,8 m²), Bad (3,0 m²), Badstu (2,5 m²)
Hovedetasje:
Vindfang (3,4 m²), Gang (12,4 m²), Stue/gjestedel (19,4 m²), Bad (3,5 m²), Gang m/trapp (8,5 m²),
Vaskerom (2,4 m²), Kjøkken (8,6 m²), Stue (22,3 m²), TV-stue (11,7 m²), WC (1,5 m²).
Loftsetasje:
Gang (5,8 m²), Soverom 1 (9,2 m²), Soverom 2 (10,1 m²), Soverom 3 (6,3 m²), Soverom 4 (7,8 m²),
Innvendig bod (3,5 m²)
Vedboder 15 m²
Garasje 46 m²
Diverse
Det gjøres oppmerksom på at det ikke foreligger godkjente bygningsteninger eller ferdigattest i
kommunens arkiver. Dagens bruk og romløsning er dermed ikke dokumentert godkjent, og kan i tillegg
være omgjort uten ytterligere byggemelding eller bruksendring til kommunen med nødvendig
godkjenning. Eiendommen selges slik den fremstår, og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde
eller å få godkjent boligen, eller utføre en eventuell omgjøring nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme
reaksjoner overfor eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring/rivning, eller krav om omsøking, ileggelse av
overtredelsesgebyr mv. Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved søknad.
Disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på
uteareal, antall parkeringsplasser mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers
ansvar og risiko siden boligen selges slik den fremstår. Arealet i boligen er målbart selv om det skulle
vise seg å ikke være godkjent til varig opphold.
Garasje:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk
- Garasje er utvidet vesentlig i forhold til byggemeldte tegninger.
Megler har ikke mottatt oppdaterte tegninger eller ferdigattest utvidelse av garasje ved innhenting av
opplysninger fra Bjørnafjorden kommune. Megler er usikker på om godkjenning kreves. Konferer med
megler for ytterligere informasjon.
Det gjøres oppmerksom på at deler av vedbod og garasje stikker litt utenfor tomtegrensen, blir dette
kjøpers ansvar og risiko.
Egenerklæring om konsesjonsfrihet
Tomtens størrelse overstiger 2 mål. Kjøper må fylle ut egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Egenerklæring må signeres av kjøper, og godkjennes av Bjørnafjorden kommune for at skjøtet kan
tinglyses. Kjøper bærer risiko og ansvar.
Det gjøres oppmerksom på at det megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg
fra brann/feiervesen på eiendommen. Brann/feievesen leveres av ekstern leverandør.
Eiendomsmegleren er underlagt lov om hvitvasking. Dette innebærer at eiendomsmegleren har plikt til å
melde fra til Økokrim ved mistenkelige transaksjoner.
Benevnelser på rom i salgsoppgaven samt selgers bruk av rom kan være i strid med byggeforskrifter selv
om de er målverdige. Det er den faktiske bruken av rommene ved salget, som har avgjort om rommene er
definert som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og
mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken selv om det er medtatt som P-ROM. Kjøper
påtar seg risikoen både for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, herunder risikoen for om bruken
lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.
Tilbehør
Dersom annet ikke fremgår av salgsoppgaven medfølger kun integrerte hvitevarer.
Overtagelse
Overtagelse av boligen etter nærmere avtale mellom partene. Vennligst spesifiser ønsket overtagelse i
budskjema. Det er muligheter for en rask overtagelse, dersom ønskelig.
Boligen blir ikke ytterligere nedvasket, og blir overlevert kjøpere slik den fremsto under visning.
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, se vedlegg.
Det foreligger ikke tegninger i kommunens arkiver.
Der foreligger godkjente tegninger for garasjen.
Se vedlegg: Bygningsopplysninger fra Bjørnafjorden kommune, for eiendommen 8/147.
Adresse: Langedalen 37, mottatt: 23.05.2024.
Megler har gjort ytterligere undersøkelser uten å finne ytterligere dokumentasjon.
Bjørnafjorden kommune opplyser på generelt grunnlag at de ikke kan fremskaffe dokumentasjon for om
tiltaket er godkjent da ofte årsaken til at eldre bygg ikke er registrert med byggesøknad i kommunens
arkiver kan være flere. En årsak kan være at det ikke var søknadspliktig å oppføre bygget på
søknadstidspunktet. Det foreligger derfor ikke dokumentasjon på om det er foretatt noen offentlig kontroll
av boligen.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for ikke-avsluttede
byggesaker/byggemeldinger som er fra før 01.01.1998, jf. plan- og bygningsloven § 21-10 5. ledd.
Det er den faktiske bruken av rommet ved salget, som har avgjort om rommet er definert i
tilstandsrapporten som P-ROM eller S-ROM. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse
sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.
Offentlige planer/konsesjonsplikt
Eiendommen er uregulert.
Eiendommen ligger i boligområde i kommuneplan.
Konsesjon og odel: Det er ikke knyttet odel eller konsesjonsplikt til eiendommen.
Tinglyste forhold & rettigheter/servitutter
Rettigheter på andre eiendommer
Rettigheter på 4624-8/23
Rettigheter i eiendomsrett
1957/5157-2/50 Bestemmelse om vannrett
26.09.1957 rettighetshaver:Knr:4624 Gnr:8 Bnr:147
Bestemmelse om gjerdeplikt
Heftelser:
1957/1875-1/50 Obligasjon 09.04.1957
BELØP: NOK 12.000
Panthaver:Bergen Bank A/S
Lnr: 1888654
Gjelder denne registerenheten med flere.
Det antas at denne heftelsen skulle vært slettet fra grunnboken. Megler har bestilt inn dokumentet, men
ikke mottatt det per tid.
1963/4798-2/50 Bestemmelse om vannrett
08.08.1963
:Knr:4624 Gnr:8 Bnr:223
Bestemmelse om gjerdeplikt
Mangler
Tilstandsgrader:
I denne rapport er det i hovedsak satt tilstandsgrad 1, 2 og 3 på alle bygningsdeler som er vurdert.
TG:2: Det oppfordres til å sette seg ekstra godt inn i disse punktene. TG:2 er satt på:
Utvendig > Taktekking
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Noen løse steiner (i området hvor det er nedbøyning i takkonstruksjonen).
- Noen oppsprukkede skiferstein.
- En del mose/begroing på Decrapanner
Utvendig > Nedløp og beslag
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag
Utvendig > Veggkonstruksjon
- Det er påvist andre avvik:
- Stedvis værslitt kledning og lite lufting i underkant av kledning.
- Manglende musesperre
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- Begrenset ventilering på loft.
- Skjevhet i del av takkonstruksjonen.
- Stedvis spor etter mit/borebiller.
Utvendig > Vinduer
- Det er påvist andre avvik:
- Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Eldre vinduer bærer preg av
elde/slitasje. Eldre vinduer har normalt sett dårligere
isoleringsevne og dårligere vindtetting rundt karmer enn nyere vinduer.
- Stedvis antydning til innvendig kondensering.
Utvendig > Dører
- Det er påvist andre avvik:
- Elde/slitasje.
- Treg dør i underetasje
Utvendig > Balkongdører
- Det er påvist andre avvik:
- Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Balkongdører bærer preg av
elde/slitasje. Eldre balkongdører har normalt sett dårligere isoleringsevne og dårligere vindtetting rundt
karmer enn nyere balkongdører
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Noen skjevheter i rekkverket på altan v/loft.
Innvendig > Overflater
- Det er påvist andre avvik:
- Overflater bærer preg av elde/slitasje.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det ble ved stikkprøver målt mellom 0-20 mm høydeforskjeller gjennom rom i boligen. Normalt med
hensyn til alder.
Innvendig > Radon
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Innvendig > Innvendige trapper
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- En god del slitasje
Innvendig > Innvendige dører
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre dører med skjevheter/slitasje.
Kjøkken > Hovedetasje > Kjøkken (8,6 m²) > Overflater og innredning
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre og utidsmessig kjøkken med stedvis slitasje
Spesialrom > Hovedetasje > WC (1,5 m²) > Overflater og konstruksjon
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Spesialrom > Underetasje > Badstu (2,5 m²) > Teknisk anleg
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på badstuovn.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder.
El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet
undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller
få en fullstendig kontroll utført av registrert
elektrovirksomhet.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
- Vurdering er gitt på bakgrunn av alder. Store deler av grunnmuren er skjult
Tomteforhold > Terrengforhold
- Det er åpent ned i grav v/garasje. Evt. oljeholdige produkter går ned i grunnen.
TG:3: Tilstandsgrad 3 sittes kun i de tilfeller hvor bygningsdelene har kraftige symptomer. Det oppfordres
til å sette seg ekstra godt inn i disse punktene. TG:3 er satt på:
Utvendig > Takvinduer
- Det er påvist andre avvik:
- Sterk slitasjegrad.
- Kraftige merker/mit rundt vinduer pga. kondensering.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Innvendig > Rom Under Terreng
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller.
- Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Synlig fukt fra grunn i badstu og kraftig lukt
Kostnadsestimat er vanskelig å anslå. Badstu (og tilliggende bad) bør rives for å gjøre nærmere
undersøkelser.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Våtrom > Underetasje > Bad (3,0 m²) > Generell
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Rommet fungerer fortsatt per i dag, men en må være oppmerksom på at forventet brukstid på skjulte
konstruksjoner slik som f.eks. tettesjikt bak fliser er oppbrukt. På bakgrunn av alder på
membran/tettesjiikt/slukløsning og risiko for lekkasje og skader må det påregnes utskiftning innen kort
tid. Det er derfor heller ikke gjennomført en detaljert tilstandsvurdering av hver enkel bygningsdel i
rommet.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Våtrom > Hovedetasje > Bad (3,5 m²) > Generell
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Rommet fungerer fortsatt per i dag, men en må være oppmerksom på at forventet brukstid på tettesjikt i
kombinasjon med slukløsning er oppbrukt. På bakgrunn av alder på membran/tettesjiikt/slukløsning og
risiko for lekkasje og skader må det påregnes utskiftning innen kort tid. Det er derfor heller ikke
gjennomført en detaljert tilstandsvurdering av hver enkel bygningsdel i rommet.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Våtrom > Hovedetasje > Vaskerom (2,4 m²) > Generell
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Rommet fungerer fortsatt per i dag, men en må være oppmerksom på at forventet brukstid på skjulte
konstruksjoner slik som f.eks. tettesjikt bak fliser er oppbrukt. På bakgrunn av alder på
membran/tettesjiikt/slukløsning og risiko for lekkasje og skader må det påregnes utskiftning innen kort
tid. Det er derfor heller ikke gjennomført en detaljert tilstandsvurdering av hver enkel bygningsdel i
rommet.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Våtrom > Underetasje > Vaskekjeller (3,8 m²) > Generell
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Rommet fungerer fortsatt per i dag, men en må være oppmerksom på at forventet brukstid på skjulte
konstruksjoner slik som f.eks. tettesjikt bak fliser er oppbrukt. På bakgrunn av alder på
membran/tettesjiikt/slukløsning og risiko for lekkasje og skader må det påregnes utskiftning innen kort
tid. Det er derfor heller ikke gjennomført en detaljert tilstandsvurdering av hver enkel bygningsdel i
rommet.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Kjøkken > Underetasje > Kjøkken (3,2 m²) > Overflater og innredning
- Det er registrert utettheter eller vannlekkasjer i røropplegg.
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på
et kjøkken.
- Lekkasje rundt kran
Kostnadsestimat: Under 10 000
Spesialrom > Underetasje > Badstu (2,5 m²) > Overflater og konstruksjon
- Eldre badstu hvor forventet brukstid åpenbart er oppbrukt.
- Det ble registrert kraftig lukt i rommet.
- Estimat omfatter kun riving av badstu som vil være naturlig. Se øvrige punkter (rom under
terreng/drenering) vedr. kostnadsestimat for øvrige utbedringer.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Tomteforhold > Drenering
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Se selgers egenerklæring som ligger vedlagt og vedlagt tilstandsrapport utført av takstmann Patrick Bang.
Dokumentene gir en utdypet beskrivelse av boligen.
Utleieadgang
Eiendommen har kun en boenhet og ingen utleiedel.
Informasjon om vedlegg
- Tilstandsrapport
- Egenerklæring -
- Garasje byggtegning
- Eiendomsopplysninger fra Bjørnafjorden kommune
- Planstatus
- Eiendomskart
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger, meglers egne undersøkelser og er ufullstendig uten
alle vedlegg (tilstandsrapport og selgers egenerklæring er vedlagt i salgsoppgave).
Interessenter oppfordres til å gjøre en grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med
sakkyndig.
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
NB: For eiendommer hvor handel kommer i stand etter 01.01.2022 gjelder følgende: Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.