Byggemåte
TG 2 | Drenering
- Type grunnmur? Grunnmur/ringmur
- Er det gjennomført arbeider etter opprinnelig byggeår? Nei.
- Er det manglende fuktsikring i form av grunnmursplast på grunnmur, eller er det ut fra alder grunn til å
anta at dette mangler? Ja.
- Har drenering nådd en alder som gir økt risiko for skader eller følgeskader? Ja.
- Er det ved innvendig inspeksjon registrert symptom på nedsatt funksjon eller funksjonssvikt? Nei.
- Er bygningen utsatt for tilsig av overflatevann (terrengfall inn mot boligen)? Nei.
- Er kontrollert bortleding av vann fra taknedløp ved grunnmur mangelfull? Nei.
Oppsummering av drenering:
Grunnmursplast, som bidrar til å beskytte mot fukt, ble først vanlig brukt på 1970-tallet. Siden bygningen
er eldre, mangler denne grunnmursplast. Det er ikke mulig å vurdere dreneringen med sikkerhet i forhold
til funksjonalitet ut fra visuell besiktelse. Det kan være flere forhold under bakkenivå (vannårer i
fjell/terreng, tilsig av fukt etc) som kan ha negativ betydning. Dreneringen/fuktsikring har nådd en alder
som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Normal brukstid for en drenering anslås til å være ca 30
år. TG 2 pga alder. Anbefalte tiltak/ ytterligere undersøkelser anbefales: Ikke funnet behov for aktive tiltak.
Utkast fra taknedløp kan dog med fordel legges i drensrør.
TG 1 | Grunnmur og fundament
- Type Fundament/Grunnmur: Grunnmur m/underetasje.
- Type byggegrunn: Ukjent byggegrunn.
- Type grunnmur i kjeller: Betong med sparestein.
- Er det påvist sprekker/riss eller skader? Nei.
Oppsummering av grunnmur og fundament
Fundamentering er ikke vurdert da den ligger under bakkenivå. På befaringsdagen ble det ikke registrert
noen tegn til setninger i bygningen og på bakgrunn av dette vurderes grunnforholdene å være stabile.
TG 1 | Rom under terreng
- Type rom under terreng: Innredet.
- Er det gjennomført arbeider etter byggeår? Ja.
- Er det foretatt hulltaking i utlektet vegg eller i eventuelt oppforet tregulv? Nei.
- Er det symptomer på fuktskade? (se etter skader og foreta fuktmåling) Nei.
- Er oppholdsrom manglende ventilert? Nei.
Oppsummering av rom under terreng:
Benyttet eksisterende inspeksjonsluke i utforet vegg for fuktmåling. Ikke registrert visuelle avvik.
TG 1 | Balkong, terrasse og platting
- Type: Takterrasse. Takterrasse på 20,2 m² med dekke av terrassebord i trevirke.
- Er det gjennomført arbeider etter opprinnelig byggeår? Ja. Se «tiltak» for mer informasjon vedr
oppgraderinger.
- Er det synlig tegn på skjevheter/konstruksjonssvikt? Nei.
- Er det tegn på sopp/råteskader i treverk eller skader i betong? Nei
- Er det krav til rekkverk? Ja.
- Er det avvik på rekkverkshøyde og åpninger i rekkverket i forhold til gjeldene byggteknisk forskrift på
befaringstidspunktet? Ja.
- Er balkong / terrassen tekket? Ja.
- Er det manglende/ikke tilstrekkelig vannavrenning fra konstruksjonen? Nei.
- Er det påvist skader i tekkingen? Nei.
- Har tekkingen nådd en alder som gir økt risiko for skader eller følgeskader? Nei.
- Er det symptom på utilstrekkelig lufting/feil oppbygging av konstruksjonen over innvendige rom? Ikke
kontrollerbart.
- Er det ufullstendig/manglende tettesjikt ved oppkant mot vegg og dør? Nei.
Oppsummering av balkong, terrasse og platting:
Rekkverkshøyden er målt til 90 cm. Dette er lavere enn dagens forskriftskrav på 100 cm, men tilfredsstiller
krav på oppføringstidspunktet. Ingen tiltak er påkrevd. Ikke funnet nevneverdige avvik basert på visuell
kontroll.
TG 1 | Vinduer og dører
- Beskrivelse: Vinduer/ytterdører med 2-lags isolerglass i trekarmer.
- Er det gjennomført arbeider etter opprinnelig byggeår? Ja. Se «tiltak» for mer informasjon vedr
oppgraderinger.
- Er det påvist punkterte eller sprukne glass? Nei.
- Er det påvist værslitte karmer, fuktskader eller råteskader? Nei.
- Er det ved stikkprøver registrert avvik ved åpne/lukkemekanismen? Nei.
- Er det påvist avvik ved utvendig tetting som beslag, vannbord, og omramming? Nei.
Oppsummering av vinduer og dører:
Det gjøres oppmerksom på at punkterte vindusglass tidvis kan være svært vanskelig å avdekke. Det ble
ikke avdekket punkterte glass på befaringsdagen. Ikke funnet nevneverdige avvik basert på visuell
kontroll.
TG 2 | Yttervegger
- Type fasade: Bordkledning, liggende kledning og stående kledning.
- Er det gjennomført arbeider etter opprinnelig byggeår? Nei.
- Er det påvist skjevheter/riss/sprekker/setninger? Nei.
- Er det påvist fuktskade/sopp/råte eller slitt overflate? Nei.
- Er det liten eller ingen lufting av kledningen? Nei.
- Er det manglende musetetting i nedkant av kledning/plater? Nei.
Oppsummering av yttervegger:
Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves
destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. Det ble ikke registrert tegn til sopp-
eller råteskader ved innvendig og utvendig besiktigelse. TG 2 pga alder på veggkonstruksjon (skjult
konstruksjon). Anbefalte tiltak: normalt vedlikehold.
TG 1 | Loft (konstruksjonsoppbygging)
- Type loft: Kaldtloft.
- Er det tegn til fukt fra lekkasjer eller kondensering på overflater? Nei.
- Er det tegn til sopp/råte eller spor etter skadedyr? Nei.
- Er det tegn på utilstrekkelig ventilering av konstruksjonen? Ja.
- Er det tegn på utilstrekkelig tetting rundt gjennomføringer i konstruksjonen? Nei.
Oppsummering av loft (konstruksjonsoppbygging)
Noe misfarging i undertak ut mot yttervegg. Generelt svak ventilering av kaldtloft. Fremstår dog tørt og fint
på befaringsdagen uten tegn til aktive lekkasjer.
TG 1 | Renner og nedløp
- Type: Plast
- Er det utført arbeider på anlegget etter byggeår?: Nei
- Er det synlige skader på renner/nedløp? Nei.
Oppsummering av renner og nedløp:
Ikke funnet nevneverdige avvik basert på visuell kontroll. Anbefales å skifte takrenner og nedløp samtidig
med taktekkingen.
TG 2 | Takkonstruksjon
- Takkonstruksjon: Saltak.
- Inspisert fra: Fra bakken.
- Er det tegn til svanker, skjevheter eller symptom på konstruksjonssvikt i takflaten? Ja.
- Er det registrert symptom som tyder på at takkonstruksjonen er utilstrekkelig luftet? Nei.
Oppsummering av takkonstruksjon:
Registrert svai i takkonstruksjonen (normalt med hensyn til alder). Konstruksjonen fremstår stabil på
befaringsdagen. Viktig å merke seg at takkonstruksjoner i eldre boliger ikke nødvendigvis tilfredsstiller
dagens krav til stivhet da disse er bygget etter eldre forskrifter. TG 2 pga alder. Anbefalte tiltak: Når ny
tekking legges, anbefales det også å forsterke taksperrer samt rette disse opp for bedre stivhet i
konstruksjonen.
TG 2 | Taktekking
- Type tekking: betongstein.
- Inspisert fra: fra bakken
- Er det gjennomført arbeider etter opprinnelig byggeår? Ja. Ukjent alder. Antatt fra 80-tallet, men dette er
ikke dokumentert.
- Er det skader på takstein, mosegroing, buler i papp, rust eller bulker i plater? Ja.
- Er det synlige avvik på beslag/inndekning rundt pipe og andre takgjennomføringer? Nei.
- Har tekkingen nådd en alder som gir økt risiko for skader eller følgeskader? Ja.
Oppsummering av taktekking:
Det registreres stedvis noe mose på taket som anbefales fjernet som et vedlikeholdstiltak. Taktekkingen
har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. TG 2 pga alder. Anbefalte tiltak: Med
hensyn til alder og tilstand bør det planlegges for utskifting av taktekking.
TG 2 | Utstyr på tak
- Er det krav til snøfanger? Ja.
- Er det manglende og/eller feil/skader på snøfanger? Nei.
- Er det krav til stige for adkomst feier? Ja.
- Er det manglende stige/adkomst for feier og eller skader på stige? Ja.
Oppsummering av utstyr på tak:
Montert snøfangere på hovedtak over inngangsparti. Det er ikke etablert noen takstige (TG 2). Anbefalte
tiltak: Forskriftsmessig adkomst for feier må etableres.
TG 2 | Etasjeskille og gulv på grunn
- Type: Trebjelkelag.
- Er det påvist nedbøy, skjevheter eller svikt i etasjeskille/gulv? Ja.
Oppsummering av etasjeskille og gulv på grunn:
Mindre ujevnheter/skjevheter er normalt i.h.h til byggeår/alder (10-15mm avvik målt med krysslaser). Det
ble ikke avdekket vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative konsekvenser. Viktig
å merke seg at etasjeskillere i eldre boliger ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til stivhet da
disse er bygget etter eldre forskrifter. TG 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Anbefalte tiltak: Ikke funnet behov for akutte tiltak.
TG 2 | Ildsted/skorstein
- Type pipe: Tegl.
- Er det montert ildsted? Nei.
- Dersom teglpipe - er 1 eller flere sider av pipen innkledd? Nei.
- Er det påvist avvik ved ildsted/feieluke/sotluke i forhold til avstand brennbart materiale? Nei.
- Skorstein over tak er inspisert fra: Fra bakken.
- Er det synlige skader i skorstein, beslag eller fuger? Nei.
- Er det avvik i forhold til høyde på pipe over tak? Nei.
Oppsummering av ildsted/skorstein
Ikke funnet innvendige tegn til lekkasjer rundt pipe. Pipe og ildsted er kun visuelt vurdert og ikke
røyktrykkprøvd eller kamerakontrollert ved besiktigelsen. Undertegnede har ikke spesiell kompetanse
vedr. vurdering av piper og ildsteders forskriftsmessige tilstand. For detaljert informasjon og krav
anbefales kontakt med lokalt brann- og feievesen. TG 2 pga alder. Anbefalte tiltak: Med bakgrunn i alder
og for en vurdering av eventuelle tiltak anbefales en ytterligere kontroll av pipa/ildsteder utført av brann- og
feiervesen.
KJØKKEN
TG 1 | Overflater og innredning
- Er det påvist fukt /skader rundt vask/kjøleskap/oppvaskmaskin? Nei.
- Er det påvist skader på kjøkkeninnredning utover normal slitasje? Nei.
Oppsummering av overflater og innredning:
Kjøkkeninnredning med slette fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vask. Integrerte hvitevarer:
Induksjon platetopp med integrert avtrekk, steikeovn, kjøleskap og oppvaskemaskin. Kjøkken fremstår i
normalt god stand. Ikke avdekket nevneverdige avvik.
TG 2 | Avtrekk
- Type avtrekk: omluftsvifte (kullfilter). Integrert avtrekk i platetopp med kullfilter.
Oppsummering av avtrekk:
Standard for tilstandsrapporter (NS 3600) krever mekanisk avtrekk (forsert avtrekk) for å oppnå beste
tilstandsgrad (TG 0/1). TG 2 settes selv om ventilering på kjøkken tilfredsstiller krav på
oppføringstidspunktet. Anbefalte tiltak: tillegg til omluftsvifte anbefales det etablere et forsert (mekanisk)
avtrekk på kjøkkenet.
LOVLIGHET
- Er det manglende samsvar mellom dagens bruk og godkjente byggetegninger? Ikke kontrollert.
- Har boligen åpenbare ulovligheter (F.eks ulovlige bruksendringer)? Nei.
- Er det avdekt forhold som tyder på at boenhet ikke er delt opp i brannceller etter kravene i teknisk
forskrift? Nei.
- Er det manglende ferdigattest / midlertidig brukstillatelse? Ikke kontrollert.
- Er det avvik på krav til rømning, dagslysforhold eller takhøyde? Nei.
- Er det manglende brannslukkingsutstyr og røykvarsler i boligen iht forskrift? Nei.
- Er det skader på brannslukkingsutstyr, røykvarsler, eller er apparat eldre enn 10 år? Nei.
TG 2 | Trapp
- Beskrivelse: trapp i trekonstruksjoner fra byggeår.
- Er det manglende rekkverk? Nei.
- Er høyden på rekkverk under 90cm? Nei.
- Er åpninger i rekkverk over 10cm? Ja.
- Er åpninger mellom opptrinn over 10 cm? Nei.
- Mangler håndløper i trappeløp? Ja.
- Er det påvist andre avvik utover normal slitasje? Nei.
Oppsummering av trapp:
Åpninger i rekkverket er over 10 cm. Dette utgjør en risiko for små barn og dyr (TG 2). Trappen mangler
håndløper langs veggen som er et krav iht dagens forskrift (TG 2). Anbefalte tiltak: Det anbefales å
redusere avstanden mellom rekkverksspiler slik at åpningen ikke overstiger 10cm. Håndløper på veggen
for bedre sikkerhet anbefales etablert.
TG 1 | Avløpsrør
- Type avløpsrør: Plast.
- Er det gjennomført arbeider på anlegget etter byggeår? Ja. Se «tiltak» for mer informasjon vedr
oppgraderinger. Skiftet innvendig del av avløpsrør og soilrør.
- Er det manglende lufting av kloakk over tak? Ukjent.
- Er det sen avrenning fra tappested? Nei.
- Mangler det stakemuligheter på avløpsanlegget? Nei.
- Har avløpsrør nådd en alder som gir økt risiko for skader eller følgeskader? Nei.
Oppsummering av avløpsrør:
Lufting av kloakk over tak er ikke påvist. Det er foretatt en test med nedspyling i klosett samtidig med sjekk
av vannstand i sluk og hvor ingen endring registreres. Lufting av kloakk vurderes med bakgrunn i dette å
være ivaretatt. Ellers ikke registrert innvendige tegn til svikt.
TG 1 | Vannledninger
- Type anlegg: Rør i rør system.
- Er det utført arbeider på anlegget etter byggeår? Ja.
- Er det etablert fordelerskap? Ja.
- Er det manglende vannstoppesystem i tilknytning til, eller manglende avrenning til sluk/avløp fra
fordelerskap? Nei.
- Har vannrør nådd en alder som gir økt risiko for skader eller følgeskader? Nei.
- Er det manglende isolering av vannrør hvor det er risiko for frost eller kondens? Nei.
- Er det registrert tegn til lekkasjer eller skader på vannrør? Nei.
- Er det redusert vanntrykk ved prøving av to tappesteder samtidig? Nei.
- Er det manglende tilgjengelighet til stoppekran? Nei.
- Er det dårlig funksjon på stoppekran? Nei.
Oppsummering av vannledninger:
Ikke funnet nevneverdige avvik basert på visuell kontroll. TG 0 pga alder (under 5 år gammelt) og ingen
registrerte avvik.
TG 0 | Elektrisk
- Er det foretatt kontroll av det lokale el tilsyn i løpet av de siste 5 år? Nei.
- Type sikringer: Automatsikringer.
- Er det gjennomført arbeider etter opprinnelig byggeår? Ja. Se «tiltak» for mer informasjon vedr
oppgraderinger.
- Er det manglende samsvarserklæring på arbeider utført etter 01.01.1999? Nei.
- Er det manglende kursfortegnelse? Nei.
- Er det manglende samsvar mellom kursfortegnelse og antall sikringer? Nei.
- Er det tegn på varmgang (termiske skader) på kabler, brytere, downlight, stikkkontakter, og elektrisk
utstyr? Nei.
- Er kabler utilstrekkelig festet? Nei.
- Er det tegn til at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette? Nei.
- Spørsmål til eier: Løses sikringene ofte ut? Nei.
- Spørsmål til eier: Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
Oppsummering av elektrisk:
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova
(tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig
myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken
kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og
begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik
forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre
veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. TG 0 pga alder (under 5 år
gammelt) og ingen registrerte avvik.
TG 1 | Varmesentral
- Type anlegg: Varmepumpe.
- Er det utført arbeider på anlegget etter byggeår? Ja.
- Når var siste service på anlegget? Det er ikke framlagt noen dokumentasjon på gjennomført service.
- Finnes det oljetank på eiendommen? Nei.
Oppsummering av varmesentral:
Ikke funnet nevneverdige avvik basert på visuell kontroll.
TG 0 | Varmtvannsbereder
- Plassering bereder: bad.
- Fundament: plassert på gulv.
- Årstall: 2021.
- Størrelse: 143 liter.
- Er det manglende lekkasjesikring av bereder? Nei.
- Er plugg (støpsel) på berederen brunsvidd? Ikke relevant, fast tilkobling.
- Er det tegn til lekkasjer fra bereder? Nei.
- Er bereder over 20 år? Nei.
Oppsummering av varmtvannsbereder:
Ikke funnet nevneverdige avvik basert på visuell kontroll. TG 0 pga alder (under 5 år gammelt) og ingen
registrerte avvik.
TG 1 | Ventilasjon
Type ventilering: naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon + aktivt avtrekk fra bad.
Oppsummering av ventilasjon:
Fungerer fint med dagens tilstand og bruk.
VÅTROM: BAD/VASKEROM U.ETG
TG 1 | Overflate
- Beskrivelse av overflate: fliser på gulv- og veggflater.
- Er det gjennomført arbeider etter opprinnelig byggeår? Ja. Se «tiltak» for mer informasjon vedr
oppgraderinger.
- Er det påvist avvik i krav om høydeforskjell på tettesjikt/fall til sluk? Ja.
- Er det fare for at lekkasjevann fra installasjoner i rommet ikke når sluket? Nei.
- Er vindu eller dør plassert i våtsone (utsatt for vannsprut)? Nei.
- Er det gjennomføringer i vegg/tak mot kald sone? Ja.
- Er det påvist tegn til kondensdannelse (fukt) ved gjennomføringer i vegg/tak mot kald sone? Nei.
- Er det registrert riss, sprekker i fuger, bom (hulrom) under flis? Nei.
- Er det påvist tegn på sopp/råteskader/fuktskader på overflater eller skadedyr? Nei.
- Er det registrert knirk i gulvet? Ikke aktuelt (gjelder ikke flislagt gulv).
Oppsummering av overflater
Fallforhold: Nedsenket dusjsone med lokalt fall til sluk. 22mm høydeforskjell fra topp gulv ved dør til topp
gulv ved sluk. Det er etablert flatt gulv mellom dør og start av dusjsone. Gulvet utenfor dusjsonen har
fallforhold på ca 1:200. Det er ikke etablert høyde på membran ved dør. Det opplyses at høyden i etasjen
gjorde det vanskelig med hensyn til å få etablert fall som tilfredsstiller krav i forskrift. Vi vurderer forholdet å
være noe ugunstig men i funksjonell stand (ref nedsenket dusjsone samt noe fall på øvrig gulv utenfor
dusjsonen). Vi ser antydning til at membran har noe høyde over ferdig gulv under terskellisten. Denne
høyden kunne med fordel vert noe større. Badet ligger i u.etg og en evt lekkasje vil derfor ikke gi store
negative konsekvenser da øvrig gulv i u.etg sin bebodde del er flislagt. Overflater fremstår ellers i god
stand. Det settes TG 1 og ikke TG 0 grunnet at fallforholdet ikke når helt opp til krav i forskrift.
TG 0 | Membran, tettesjikt og sluk
- Er det manglende mulighet for renhold og inspeksjonsmulighet av sluk? Nei.
- Type sluk: plast.
- Er det påvist avvik ved utførelsen av membran/tettesjikt/klemring rundt sluk? Nei.
- Er det påvist tegn på utettheter f.eks. rundt rørføringer eller andre overganger? Nei.
- Er det påvist feil utførelse, feil materialvalg, eller skader i tettesjikt med fare for fuktskade? Nei.
- Har membran/tettesjikt nådd en alder som gir økt risiko for skader eller følgeskader? Nei.
Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk:
Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette
bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en
tilstandskontroll for denne type rapport. Ikke funnet nevneverdige avvik basert på visuell kontroll i sluk. TG
0 pga alder (under 5 år gammelt) og ingen registrerte avvik.
TG 0 | Sanitærutstyr
- Inneholder: vegghengt toalett, skapinnredning med benkeplate og nedfelt vask, varmtvannsbereder,
fordelerskap til «rør i rør» vannforsyning og opplegg for vaskemaskin.
- Er det skader på utstyr og innredning? Nei.
- Er det innebygd sisterne til klosett? Ja.
- Er det manglende drenering av lekkasjevann fra innebygd sisterne? Nei.
Oppsummering av sanitærutstyr:
Ikke funnet nevneverdige avvik basert på visuell kontroll. TG 0 pga alder (under 5 år gammelt) og ingen
registrerte avvik.
TG 0 | Ventilasjon
- Type ventilering: mekanisk avtrekk.
- Er ventilasjonen funksjonstestet? Ja.
Oppsummering av ventilasjon:
Avtrekk er testet med papir og det registreres sug i kanalen.
TG 0 | Fuktmåling
- Er det foretatt hulltaking fra tilstøtende rom? Nei.
- Er det påvist indikasjon på skader/fukt ved bruk av fuktsøk/fuktmåling? Nei.
Oppsummering av fukt:
Hulltaking er vurdert som unødvendig fordi våtrommet er nyoppført i 2022, samt det er fremvist god
dokumentasjon på faglig utførelse. Ovennevnte vurderingspunkt er kontrollert. Det ble søkt etter fukt på
tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. Det ble ikke
registrert visuelle tegn til fuktskader. Fuktsøk inne på flislagte våtrom blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil
kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under membran eller mellom membran og fliser. Fuktsøk inne på
flislagte våtrom vil derfor gi uklare indikasjoner. Rommet fremstår tørt på befaringsdagen.
Dokumentasjon
Fremlagt dokumentasjon? Ja. Fremvist bildedokumentasjon/våtromsdokumentasjon fra utførende.
VÅTROM: BAD 2.ETASJE
TG 0 | Overflate
- Beskrivelse av overflate: fliser på gulv- og veggflater.
- Er det gjennomført arbeider etter opprinnelig byggeår? Ja. Se «tiltak» for mer informasjon vedr
oppgraderinger.
- Er det påvist avvik i krav om høydeforskjell på tettesjikt/fall til sluk? Nei.
- Er det fare for at lekkasjevann fra installasjoner i rommet ikke når sluket? Nei.
- Er vindu eller dør plassert i våtsone (utsatt for vannsprut)? Ja.
- Er materialet i dør/vindu uegnet for plassering i våtsone? Ja.
- Er det gjennomføringer i vegg/tak mot kald sone? Ja.
- Er det påvist tegn til kondensdannelse (fukt) ved gjennomføringer i vegg/tak mot kald sone? Nei.
- Er det registrert riss, sprekker i fuger, bom (hulrom) under flis? Nei.
- Er det påvist tegn på sopp/råteskader/fuktskader på overflater eller skadedyr? Nei.
- Er det registrert knirk i gulvet? Ikke aktuelt (gjelder ikke flislagt gulv).
Oppsummering av overflater:
Fallforhold: 50mm høydeforskjell fra topp gulv ved dør til topp gulv ved sluk. Vindu er plassert i våtsone.
Vindu med karmer vil ikke tåle belastningen av fritt vann. Ikke funnet skader på vindu. Overflater fremstår i
god stand. TG 0 pga alder (under 5 år gammelt) og ingen registerte avvik.
TG 0 | Membran, tettesjikt og sluk
- Er det manglende mulighet for renhold og inspeksjonsmulighet av sluk? Nei.
- Type sluk: plast.
- Er det påvist avvik ved utførelsen av membran/tettesjikt/klemring rundt sluk? Nei.
- Er det påvist tegn på utettheter f.eks. rundt rørføringer eller andre overganger? Nei.
- Er det påvist feil utførelse, feil materialvalg, eller skader i tettesjikt med fare for fuktskade? Nei.
- Har membran/tettesjikt nådd en alder som gir økt risiko for skader eller følgeskader? Nei.
Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk:
Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette
bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en
tilstandskontroll for denne type rapport. Ikke funnet nevneverdige avvik basert på visuell kontroll i sluk. TG
0 pga alder (under 5 år gammelt) og ingen registrerte avvik.
TG 0 | Sanitærutstyr
- Inneholder: vegghengt toalett og benkeplate med servant.
- Er det skader på utstyr og innredning? Nei.
- Er det innebygd sisterne til klosett? Ja.
- Er det manglende drening av lekkasjevann fra innebygd sisterne? Annen godkjent løsning.
Oppsummering av sanitærutstyr:
Ikke funnet nevneverdige avvik basert på visuell kontroll. TG 0 pga alder (under 5 år gammelt) og ingen
registrerte avvik.
TG 0 | Ventilasjon
- Type ventilering: mekanisk avtrekk.
- Er ventilasjonen funksjonstestet? Ja.
Oppsummering av ventilasjon:
Avtrekk er testet med papir og det registreres sug i kanalen.
TG 0 | Fuktmåling
- Er det foretatt hulltaking fra tilstøtende rom? Nei.
- Er det påvist indikasjon på skader/fukt ved bruk av fuktsøk/fuktmåling? Nei.
Oppsummering av fukt:
Hulltaking er vurdert som unødvendig fordi våtrommet er nyoppført i 2022, samt det er fremvist god
dokumentasjon på faglig utførelse. Ovennevnte vurderingspunkt er kontrollert. Det ble søkt etter fukt på
tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. Det ble ikke
registrert visuelle tegn til fuktskader. Fuktsøk inne på flislagte våtrom blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil
kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under membran eller mellom membran og fliser. Fuktsøk inne på
flislagte våtrom vil derfor gi uklare indikasjoner. Rommet fremstår tørt på befaringsdagen.
Dokumentasjon
Fremlagt dokumentasjon? Ja. Fremvist bildedokumentasjon/våtromsdokumentasjon fra utførende.
Diverse
Selger opplyser om følgende oppgraderinger:
- Rør er helt nye i boligen. Soilrør fra kjeller til bad i 2. etasje ble byttet under oppussing.
- Grunnmur malt i september 2024.
- Nytt elektrisk anlegg i hele boligen med smarte lysbrytere og dimmere fra Plejd.
- Monterte varmepumpe i 1. etasje (stue) i 2022 av typen Toshiba Signatur 25. Service utført i 2024.
- Boligen ble malt utvendig i 2023 av Malermester Monsen.
- Vinduer i 2. etasje mot sør er oppgradert med vedlikeholdsfrie vinduslister i 2024.
Bygningstegninger/godkjenninger
Det gjøres oppmerksom på at bygningstegninger mottatt fra Bergen kommune ikke stemmer overens
med dagens bruk og løsning. I boligens underetasje er det tegnet inn vaskerom, matbod, kott og vedbod.
Matbod og kott er fjernet og blitt en del av gang. Vaskerommet er tegnet inn, men dusjnisen er innredet i
en liten del av det som er tegnet inn som vedbod. Deler av det som er tegnet inn som vedbod er også
innredet til beboelse og tatt i bruk som kontor. Deler av gang og vaskerom/bad er ikke godkjent som rom
for varig opphold. Det kreves bruksendring for å få gang og vaskerom/bad i underetasje godkjent til rom
for varig opphold.
Det gjøres oppmerksom på at det ble gitt en rammetillatelse, 15.05.2002, hvor tiltakets art var
bruksendring forretning/salgslokale. Tiltaket har blitt gjennomført, men det ble ikke søkt om ferdigattest
etter ferdigstilt tiltak. Det som på bygningstegninger er tegnet inn som kolonialutsalg er i dag innlemmet i
boligen ved hjelp av en dør og benyttes som bod. Kolonialutsalget omfatter i de godkjente
bygningstegningene både arealet tilknyttet denne boenheten, samt boenheten ved siden av. Arealet er
delt opp mellom bruksenhetene, og megler kan ikke finne dokumentasjon på at dette tilfredsstiller
dagens krav til brannvern og/eller øvrige krav.
Det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse fra Bergen kommune tilknyttet dagens bruk og
løsning. Tiltaket er altså ikke dokumentert godkjent. Megler har gjort ytterligere undersøkelser uten å finne
dokumentasjon. Borettslagets styre har blitt informert om forholdene. Det foreligger referat fra styremøte
datert: 08.04.2002, hvor følgende er beskrevet. "Ombygging butikklokalene: Runde med nabovarsler er
utført og søknad om ombygging av butikklokalen er sendt til kommunen. Forhandlinger med byggmester
pågår".
Boligen selges slik den står i dag og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde, få godkjent eller
omgjøre boligen i etterkant av salget. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved for
eksempel krav om tilbakeføring/rivning, eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr mv.
Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved en søknad, disse setter bl.
annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring mv. Uavhengig av reaksjonsform
fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko ettersom boligen selges slik den står i dag.
Tilbehør
Dersom annet ikke fremgår av salgsoppgaven medfølger kun integrerte hvitevarer.
Medfølger ikke handelen:
TV i stue og på soverom.
Dyrehold
Dyrehold: Ja.
Overtagelse
Overtagelse av boligen etter nærmere avtale mellom partene. Vennligst spesifiser ønsket overtagelse i
budskjema.
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 13.12.1952. Attesten gjelder 2- etasjes trebygning på
Lægdesvingen 41/43.
Legalpant
Borettslaget har legalpanterett for sine krav på dekning av felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet begrenset oppad til 2G.
Informasjon om borettslag/sameie
Lægdemarken borettslag (org.nr. 961532604)
Offentlige planer/konsesjonsplikt
Eiendommen ligger i ytre fortettingssone.
Eiendommen er regulert til boligområde.
For eiendommen gjelder følgende planer:
KOMMUNEPLAN: KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2018
- PlanID: 65270000. Dekningsgrad: 100 %
KOMMUNEDELPLAN(ER): ÅRSTAD/FANA/BERGENHUS. KDP LANDÅS
- PlanID: 9730000. Dekningsgrad: 100 %
REGULERINGSPLANER PÅ GRUNNEN: ÅRSTAD. LANDÅSVEIEN 12X OG TILLIGGENDE EIENDOMMER
- PlanID: 10500000. Dekningsgrad: 100 %
Arealformål i kommuneplanen:
- PlanID: 65270000 2 - Framtidig 1001 - Bebyggelse og anlegg. Ytre fortettingssone. Y. Dekningsgrad:
100 %
- PlanID: 9730000 1 - Nåværende 110 - Boligområder. Dekningsgrad: 100 %
Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- PlanID: 65270000 KpFareSone H390_1 Luftkvalitet - rød sone. Dekningsgrad: 100 %
- PlanID: 65270000 KpFareSone H310_1 Aktsomhetsområder for steinsprang, jord- og flomskred og
snøskred. Dekningsgrad: 100 %
Restriksjonsområder i kommunedelplan:
- PlanID: 730000 149 - Område unntatt fra rettsvirkning. Dekningsgrad: 100 %
Det foreligger mindre planer og godkjente tiltak i avstand nærmere enn 100 meter fra eiendommens
yttergrense.
Planopplysninger og kart følger vedlagt i salgsoppgaven og kan ses hos megler.
For mer informasjon om reguleringsplan for aktuell eiendom:
www.bergenskart.no/braplan
Konsesjon: Nei.
Odel: Nei.
Mangler
Tilstandsgrader:
I denne rapport er det i hovedsak satt tilstandsgrad 1 og 2 på alle bygningsdeler som er vurdert.
TG:2 er satt på drenering, yttervegger, takkonstruksjon, taktekking, utstyr på tak, ildsted/skorstein, kjøkken,
trapp, etasjeskille og gulv på grunn. Det oppfordres til å sette seg ekstra godt inn i disse punktene.
Se selgers egenerklæring som ligger vedlagt og vedlagt tilstandsrapport utført av takstmann Thomas
Frøyen. Dokumentene gir en utdypet beskrivelse av boligen.
Utleieadgang
Utleieadgang: Andelseieren kan ikke uten samtrykke fra styret overlate bruken av boligen til andre. Se
vedtekter i salgsoppgave.
Forretningsfører
BOB.
Forkjøpsrett
Forkjøpsrett: Nei.
Styregodkjennelse
Ervervet krever godkjenning av borettslagets styre. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper
som ny eier, må boligen videreselges for kjøpers regning og risiko.
Informasjon om vedlegg
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger, meglers egne undersøkelser og er ufullstendig uten
alle vedlegg. Tilstandsrapport og selgers egenerklæring er vedlagt i salgsoppgave. Interessenter
oppfordres til å gjøre en grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med sakkyndig.
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
NB: For eiendommer hvor handel kommer i stand etter 01.01.2022 gjelder følgende: Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
