Byggemåte
Opplysinger om byggemåte er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, utarbeidet av Mats Hansen, datert
05.07.2024.
Grunnmur: Fundamentert på antatt faste masser av fjell, det er ikke foretatt grunnundersøkelser.
Etasjeskille: . Etasjeskiller av trebjelkelag.
Veggkonstruksjon og utvendige fasader: Ytterveggkonstruksjoner over grunnmur er oppført i mur- og
trekonstruksjoner, utvendig er veggene kledd med liggende og stående trekledning samt partier som er
overflatebehandlet med murpuss og maling.
Vinduer og dører: Vinduer med isolerglass og enkle glass i trekarmer
Takkonstruksjon: Takkonstruksjonen er utført som saltakskonstruksjon av tresperrer, taket er tekket med
stålplater
Grunnarealer
Hytten er på ett plan og består av:
Entré: 5,2 m²
Soverom: 7,1 m²
Stue: 20,1 m²
Kjøkken: 4,2 m²
Diverse
Eier av hytten eier også tomten like ved (gnr. 51 bnr. 82). Den er på 656 m². Totalt med begge tomtene blir
totalarealet 1482 m². Kontakt megler dersom det bare er 51 / 82 som er appelerende, eventuelt om du
ønsker begge.
Det nevnes at selger for øyeblikket er i prosessen med å få fradelt et naust som er tilknyttet gnr. 51 bnr.
50. Selger vil tinglyse bruksrett til nauset før overtagelse dersom det lar seg gjennomføre før avtalt
tidspunkt for overtagelse, kjøper plikter å signere nødvendig dokumentasjon for å kunne gjennomføre
tinglysning dersom det finner sted etter avtalt overtagelse.
Eiendomsmegleren er underlagt lov om hvitvasking. Dette innebærer at eiendomsmegleren har plikt til å
melde fra til Økokrim ved mistenkelige transaksjoner.
Benevnelser på rom i salgsoppgaven samt selgers bruk av rom kan være i strid med byggeforskrifter selv
om de er målverdige. Det er den faktiske bruken av rommene ved salget, som har avgjort om rommene er
definert som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og
mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken selv om det er medtatt som P-ROM. Kjøper
påtar seg risikoen både for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, herunder risikoen for om bruken
lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.
Det tas forbehold om panthavers samtykke til pantefrafall dersom det er behov for dette (dersom gjelden
er høyere enn budet som er akseptert. Konferer med megler dersom du har spørsmål angående dette).
Tilbehør
Dersom annet ikke fremgår av salgsoppgaven medfølger kun integrerte hvitevarer.
Overtagelse
Overtagelse av boligen etter nærmere avtale mellom partene. Vennligst spesifiser ønsket overtagelse i
budskjema.
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Det foreligger ingen ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i Øygardens arkiv som gjelder denne
eiendommen.
Vi har ikke mottatt dokumentasjon fra Øygarden kommune på at hytten er byggemeldt og godkjent. Dette
er imidlertid ikke uvanlig på eldre bygninger. Ved salg av eiendommer med eldre bygg forekommer det
ofte at det ikke foreligger ferdigattest for oppføringen av bygget. I noen tilfeller er ferdigattesten kanskje
forsvunnet fra kommunens arkiver, men mange byggesaker er nok også avsluttet uten at det er gitt
ferdigattest, slik at ferdigattest ikke er å oppdrive. Ved endringen av plan- og bygningsloven 1. juli 2015 ble
det innført en bestemmelse som gjør at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak omsøkt før 1998. Dersom
det ikke foreligger ferdigattest for slike tiltak vil det dermed heller ikke være mulig å få ordnet med
ferdigattest, og en eventuell søknad om ferdigattest skal avvises av kommunen. At det ikke kan utstedes
ferdigattest innebærer imidlertid ikke at det ikke er gitt ferdigattest for tiltaket.
I henhold til informasjon fra eiendomsregisteret/matrikkelinformasjon fremkommer at det er oppført
fritidsbolig på eiendommen, og at denne er tatt i bruk. Matrikkelen er et register over eiendommer i Norge
som inneholder blant annet de offisielle betegnelsene på matrikkelenheter, bygninger bruksenheter og
adresser. Man kan ikke feste ubetinget lit til at det foreligger ferdigattest for et bygg til tross for at det
fremkommer av matrikkelen at bygget er tatt i bruk. Kjøper overtar risikoen dette innebærer.
Det presiseres at tilbygget som ble godkjent i 2004 ikke er godkjent for bruk da det ikke er søkt om
ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Offentlige planer/konsesjonsplikt
Eiendommen ligger i uregulert område.
Eiendommen befinner seg i område for boligbegyggelse (fremtidig) i 'Kommuneplan- bebyggelse og
anlegg', opplyst av Øygarden kommune.
Eiendommen ligger i Gul støysone, noe som kan ha begrensninger på hva man får godkjent av nye bygg.
Området er omgjort fra hytteområde til boligområde.
I følge selger har reguleringsplanen blitt bremset som følge av støymåling fra helikoptertrafikken til
Nordsjøen. Støynivået var 56 db, men er nå nede på 54 db, i følge selger. Han nevner at det gjør at
reguleringsplanen vil være mer aktuell for godkjenning.
Konsesjon og odel: Det er ikke knyttet odel eller konsesjonsplikt til eiendommen.
Tinglyste forhold & rettigheter/servitutter
2010/1014114-1/200 Jordskifte
22.12.2010
Grensegangsak 1200-2009-0037 Bjorøen søndre, gnr. 51 ved Nord- og Midhordland jordskifte.
Gjelder denne registerenheten med flere
1963/204049-1/50 Registrering av grunn
17.09.1963
Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:4626 Gnr:51 Bnr:8
Det foreligger ingen rettigheter på andre eiendommer.
Mangler
Tilstandsgrader:
I denne rapport er det i hovedsak satt tilstandsgrad 1, 2, 3 og TG:iu (ikke undersøkt) på alle bygningsdeler
som er vurdert.
TG:2 er satt på følgende:
Grunn og fundamenter:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ikke benyttet diffusjonstetting
mot grunn og fuktsikringen oppfyller ikke krav til sikring etter dagens forskrifter. Dreneringen bør
kontrolleres jevnlig der det lar seg gjøre. For utbedring av dreneringen må dreneringen skiftes ut,
tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si. Det er ikke observert grunnmursplast/knotteplast
(utvendig fuktsikring) eller tilsvarende utvendig. Manglende knotteplast øker risikoen for fuktvandring i
murene.
Tak:
Konstruksjonen er fra byggeår, det må derfor påregnes et avvik i forhold til dagens standard.
Takkonstruksjonen vil fungere til tross for alder og konstruksjonsmåte. Ved utskiftning av taktekkingen må
selve konstruksjonen (tresperrer) kontrolleres, konstruksjonen stammer fra byggeår og har en
konstruksjonsmåte som vil ha behov for utbedringer når taktekkingen skiftes ut.
Terrasse:
Rekkverket oppfyller ikke kravet til høyde etter gjeldende forskrifter, rekkverket ble målt til 0,7m og 0,36.
Dagens krav er på 1 meter.
Det er mye avskalling av maling på rekkverk og terrassebord, vedlikehold/utskiftning må påregnes.
Det er svikt i enkelte av terrassebordene, det anbefales utskiftning.
Kjøkken:
I henhold til NS3600 gir kullfilterventilator avvik i standarden som ligger til grunn for utarbeidelse av
tilstandsrapport. For å tilfredsstille standarden må ventilatoren skiftes ut til mekanisk avtrekksvifte
Det oppfordres til å sette seg godt inn i disse punktene.
TG:3 er satt på følgende:
Krypekjeller:
Som følge av kjellerens oppbygning vil luftfuktigheten varier ved temperaturforandringer og endringer i
utvendig klima, samt at man risikerer avdamping fra grunnen.
Relativ luftfuktighet under 60 % anses å være tørt. Relativ luftfuktighet mellom 60-74 % er akseptabelt.
I kjelleren vil den relative luftfuktigheten tidvis overstige 74% som indikerer at det vil være fuktighet.
Det er observert spor av tremit (Stripet borebille), dette indikerer at fuktigheten er for høy.
Det er rust på jernbjelker benyttet under bunnsviller, på sikt må bjelkene skiftes ut.
Det er skjevheter i støttene under hytten, disse bør stives av/rettes opp.
På befaringsdagen var det mye innbo/løsøre i kjelleren, kjelleren ble ikke inspisert tilstrekkelig og avvik vil
kunne forekomme. Kjelleren bør grundig inspiseres når den er tom.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-
Yttervegger:
Over forventete levetid er overskredet på trekledningen. Trekledningen bør jevnlig kontrolleres og
kledningsbord bør skiftes ved behov.
Stedvis er ikke etablert tilstrekkelig lufting bak kledningen. Manglende lufting bak kledningen vil skade
både kledningsbordene og bakveggen. Ved utskiftning av kledningsbord må det etableres tilstrekkelig
lufting på baksiden.
Når luftespalten bak kledningen øker må det påses at det er tilstrekkelig tetting med musebånd eller
tilsvarende på baksiden for å forhindre skadedyr.
Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget. Forholdet kan gi forkortet levetid på nedre
del av
ytterkledningen.
Det er noe skader/råteskader nederst på enkelte kledningsbord, utskiftning må påregnes.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-
Vinduer:
Som følge av alder på de eldste vinduene og dørene bør disse jevnlig kontrolleres for punkterte
vindusruter og råteskader i karm/belistning. Grunnet alder på de eldste vinduene og dørene vil restlevetid
være vanskelig og anslå. Vinduer bør skiftes ved behov.
Det er lav/ingen klaring mellom utvendig listverk, ytterkledning og vannbord/beslag under/over vinduene.
Kan føre til fuktoppsug i trevirket.
Utskiftning av de eldste vinduene bør påregnes.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 25.000. - og 50.000.-
Taktekkingen:
Over forventete levetid for taktekkingen er oppbrukt. Taktekkingen må jevnlig kontrolleres. Som følge av
alder på taktekkingen må det påregnes at denne må skiftes innen rimelig tid.
Det er avskalling/skader på enkelte av vindskiene, utskiftning må påregnes.
Takrenner og nedløp er av eldre dato, vedlikehold/utskiftning bør påregnes. Det må påses at takrenner og
nedløp ikke går tett og at nedløp ledes bort fra hytten.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-
Tilstandsgrad 3 sittes kun i de tilfeller hvor bygningsdelene har kraftige symptomer. Det oppfordres til å
sette seg ekstra godt inn i disse punktene.
Pipe/ildsted:
Generelt anbefales pipe/ildsted kontrollert av brann/feievesen. Undertegnede takstmann har ikke spesiell
kompetanse vedrørende vurdering av piper og ildsteders forskriftsmessige tilstand. For detaljert
informasjon og krav anbefaleskontakt med lokalt brann- og feievesen.
TG: iu er satt på følgende:
WC og innvendige vann- og avløpsrør:
Boligen er ikke tilknyttet vann- avløp.
Takvann, brønn eller tilsvarende er ikke kontrollert av takstmann.
Generelt bør brønn/takvann og liggende jevnlig kontrolleres og vedlikeholdes.
Fra selgers egenerklæringsskjema:
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja. Skiftet 2 vinduer på soverom. Jeg har
ansvarsrett som Tømrer
- Har huset eller sameiet/borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller
underetasje?
Ja. Der er noe fukt i kjeller som er kun utgravd, men ingen skader på ting som blir lagret der. Ingen
skadedyr ellers lite brukt.
- Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja. I regnværsdager kan en føle noe fukt .
- Er det tegn på setningsskader eller sprekk i fliser?
Ja. Noe sprekker i grunnmur. Det ene vindu på kjøkken er malt igjen, bruker kun venstre side.
- Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja. Ny utvendig puss og nymalt
Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
- Ja. Noen vinduer har noe råtskader, Dette var også opplyst da vi overtok hytten
Kjenner du til planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Ja. Der vil når ny reg. plan blir godkjent få kostnader på ny veg, vann og avløp til nabo eiendommene.
Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du allerede
har nevnt.
Ja. Det er noe kritikk til arbeid som er utført av ufaglærte. Kjenner ikke i detail hva kravet var da hytten ble
bygd.
Se selgers egenerklæring som ligger vedlagt og vedlagt tilstandsrapport utført av takstmann Mats
Hansen. Dokumentene gir en utdypet beskrivelse av boligen.
Utleieadgang
Boligen kan fritt leies ut i henhold til gjeldende regler, men har ellers ingen utleiedel.
Informasjon om vedlegg
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger, meglers egne undersøkelser og er ufullstendig uten
alle vedlegg (tilstandsrapport og selgers egenerklæring er vedlagt i salgsoppgave).
Interessenter oppfordres til å gjøre en grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med
sakkyndig.
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
NB: For eiendommer hvor handel kommer i stand etter 01.01.2022 gjelder følgende: Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
