Byggemåte
Utdrag fra vedlagt tilstrandsrapport:
Bygård på 7 etasjer + u-etasje. Bygget i 1928.
Grunn/fundamenter:
Fundamentert på antatt faste masser.
Grunnmur/såle og fundamenter av betong.
Konstruksjon/fasader:
Murhus oppført i plasstøpte betong konstruksjoner som
bærevegger/etasjeskillere og trappehus. Bygningen har heis.
Yttervegger/fasader av pusset og overflate behandlet mur.
Takkonstruksjon:
Saltak, tekket med lekter og glasserte teglstein.
Renner og nedløp av plast/metall.
Opplyst at taktekking er fra 2018.
Isolerglass vinduer i trekarmer (innvendig enkeltglass/lydglass).
Gulv: 1 stavs eik parkett.
Vegger: Malt platekledning.
Himling: Malt platekledning.
Spotlights (halogen) i entre og stue/kjøkken.
Listverk: Malt listverk, karmer og vindusbrett.
Bad/vaskerom: Oppusset i 2012, keramiske fliser på gulv og vegger. Spotter i tak. Plassbygget
innredning. Varmekabler i gulv.
Kjøkkeninnredning: Forrige eier opplyste eier om nytt kjøkken fra Sigdal i 2012.
VVS: Vannforsyningsrør av plast type rør i rør system.
Stoppekran plassert i baktrapp.
Opplyst at VVS er fra 2012.
ELEKTRO: Sikringsskap plassert i bod.
Inneholder: Automatsikringer, 50 amp hovedsikring,
16 stk kurser, jordfeilbryter og overspensvern.
Naturlig ventilasjon via ventiler i yttervegger.
Diverse
Selger har ikke selv bodd i boligen.
Anmerkninger fra takstmann i vedlagt tilstandsrapport:
TG 1 er ikke gjengitt her, men kan leses i rapporten.
TG 2 gjelder avvik som kan kreve tiltak, og vi gjør følgelig oppmerksom på hva dette gjelder:
Utvendig - Vinduer:
Eldre vinduer med slitasje og redusert forventet levetid.
Våtrom - bad/vaskerom:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm.
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Det mangler drenshull under toalett.
Tekniske installasjoner - Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
TGIU (ikke undersøkt):
Teknisk tilstand på varmekilder er ikke kontrollert, følgelig settes "TGIU".
Megler har forespurt Bergen kommune om godkjente byggetegninger og ferdigattester.
Det foreligger seksjoneringsbegjæring tinglyst 3.11.2004. Bygget er seksjonert med totalt 9 seksjoner. 4
næringsseksjoner, en i hver etasje fra 1. - 4. etg, sammen med 5 boligseksjoner - to i 5.etg, to i 6.etg og
en i 7.etg.
Det er avvik på rominndeling for soverom og oppholdsrom når man sammenligner dagens planløsning
med den som framkommer på seksjoneringstegning. Disse avvikene gjelder kun lettvegger til soverom
og separat kjøkkenrom. Nevnte lettvegger er nå fjernet og rommene er slått sammen. Dette er ikke en
søknadspliktig endring av planløsning.
Det har ikke lyktes å framskaffe godkjente bygningstegninger eller ferdigattest for leiligheten spesifikt, i
kommunens arkiver. Megler har mottatt ulike bygningstegninger fra kommunen, men ingen som viser den
aktuelle leiligheten som selges. Dagens bruk og romløsning er dermed ikke dokumentert godkjent.
Megler har gjort videre undersøkelser uten å finne ytterligere dokumentasjon, annet enn en
bygningstegning datert 15.03.1928 som viser kontorer/næring i den aktuelle etasjen. Det råder dermed
usikkerhet om leiligheten er bruksendret fra næring til bolig. Skisser/tegninger fra 1928 viser også kun 4
etasjer + loft, så disse tegningene var ikke de endelige.
Megler har også funnet henvisning til gjeldende reguleringsbestemmelser for området helt tilbake til
1916. Her framkommer at det skulle være handel / kontor i 1. til 4. etg og bolig i 5. og 6. etasje. Dette kan
indikere at det til tross for at ikke bygget ble seksjonert før i 2004, så er det en reell mulighet for at det
alltid har vært boliger i denne etasjen, og dermed ikke behov for å søke bruksrendring fra eventuell
næring til bolig. Bergen kommune opplyser på generelt grunnlag om at de ikke kan fremskaffe
dokumentasjon for om tiltaket er godkjent da ofte årsaken til at mange gamle bygg ikke er registrert med
byggesøknad i kommunens arkiver kan være flere. En årsak kan være at det ikke var søknadspliktig å
endre bruken i bygget på søknadstidspunktet. Det foreligger derfor ikke dokumentasjon på om det er
foretatt noen offentlig kontroll av boligen etter at den var i bruk som næring. Bergen kommune opplyser
videre at når det gjelder krav om ferdigattest, så følger det av plan- og bygningsloven § 21-10 5. ledd at det
ikke skal utstedes ferdigattest for bygg og endringer oppført eller utført før 01.01.1998. Dette innebærer at
kommunen heller ikke kan kreve ferdigattest for disse tiltakene dersom de er utført før den nevnte dato.
Selger opplyser om følgende:
Har vært i samtale med min niese, Stine H (kontakt megler for fullt navn), som sjekket med sin samboers
bestemor, Elsa H. (kontakt megler for fullt navn) f 1932. Elsa kunne bekrefte at hun var fødd i leiligheten i
1932 og at hennes familie da allerede hadde bodd der ca fra 1929.
På den tiden bestod bygget av 2 leiligheter i 5 og 2 leiligheter i 6 etg, samt en vaktmester bolig i 7 etg. I 1.
etg var det butikk, 2. var det cafe, 3 og 4 etg var lege, som senere også ble brukt til kontor.
Siden den gang har har flere i familien bodd der frem til boligen ble solgt i 2004. Ragna K. (kontakt
megler for fullt navn) som er svigerinnen til Elsa, er den siste som bodde der. Hun bekreftet at det frem til
2004 ikke hadde vært næring i 5 etg.
Eiendommen selges slik den fremstår, og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller å få
godkjent boligen, eller utføre en eventuell omgjøring nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme
reaksjoner overfor eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring/rivning, eller krav om omsøking, ileggelse av
overtredelsesgebyr mv. Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved søknad.
Disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på
uteareal, antall parkeringsplasser mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers
ansvar og risiko siden boligen selges slik den fremstår. Arealet i boligen er målbart selv om det skulle
vise seg å ikke være godkjent til varig opphold.
Tilbehør
Integrerte hvitevarer og garderobeskap medfølger handelen.
Dyrehold
Dyrehold er tillatt. For mer informasjon, se sameiets husordensregler.
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Det foreligger attest datert 26.09.1955 vedr montering av industribrenner i kokerom i 2. etasje.
Det foreligger attest datert 14.03.1957 vedr installering av oljefyinr i tidligere koksfyrt sentralvarmeanlegg,
anbringelse av 4500 liter lagertank og oppsetting av støpejerns forbrenningsovn for papir.
Det foreligger attest datert 21.09.1972 vedr innredning av ekspedisjonslokale.
Det foreligger ferdigattest datert 01.10.1968 vedr baldakin over 1. etasjes fasade mot Strandkaien.
Det foreligger ferdigattest datert 14.06.1984 vedr bruksendring forretningsbygg.
Det foreligger ferdigattest datert 30.04.2021 vedr. annet bygg. Ferdigattesten gjelder bruksendring for
deler av loft for å innlemme dette som del av en eksisterende boenhet på loftet, innredning av nytt bad,
fasadeendring og endring av branncelle.
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra byggeår i kommunens arkiver.
Regler for sameiet
Eierseksjonssameiet Smørsgården består av 9 seksjoner.
Styreleder informerer om at rør, vinduer og heis må skiftes på sikt, men det er ikke noe nært forestående
arbeid som er planlagt. Det gjøres oppmerksom på at det kan medføre økning av felleskostnader eller
medføre ekstraordinær innbetaling fra seksjonseierne ved fremtidig vedlikehold.
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven
§23. Dersom erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte
overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med
selger, og oppgjør til selger vil finne sted til tross for manglende overskjøting.
Legalpant
Sameiet har legalpanterett for sine krav på dekning av felleskostnader og andre krav som følger av sameieforholdet begrenset oppad til 2 G.
Informasjon om borettslag/sameie
Eierseksjonssameiet Smørsgården (org.nr. 996068285)
Offentlige planer/konsesjonsplikt
Utdrag fra planinformasjon for gnr/bnr 165/6 i Bergen kommune, utlistet 18.10.2023:
Eiendommen er regulert til annet byggeområde og ligger i sentrumskjerne.
For eiendommen gjelder følgende planer:
Kommuneplan: KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2018
- Planid 65270000, dekningsgrad 100,0 %
Kommunedelplan: BERGENHUS. KPD SENTRUM
- Planid 15780000, dekningsgrad 100,0 %
Reguleringsplaner på grunnen:
BERGENHUS. VÅGEN, KAIENE OG BRYGGEN, planid 16040000, dekningsgrad 76,0 %,
reguleringsformål: Annet byggeområde (76%), andre sikringssoner (76%) og bevaringsområder (76%)
BERGENHUS. BRANNSTRØKET AV 1916, planid 10000, dekningsgrad 24,1 %
Eiendommen er berørt av følgende hensynssoner i kommuneplanen:
Angitt hensyn - kulturmiljø: H570_2 1916-området, dekningsgrad 100,0 %
Angitt hensyn - kulturmiljø: H570_7 Historisk sentrum, dekningsgrad 100,0 %
Båndlegging: H730_1 Båndlagt etter lov om kulturminner, dekningsgrad 100,0 %
Faresone: H390_2 Luftkvalitet - gul sone, dekningsgrad 100,0 %
Bestemmelsesområder i kommuneplanen:
5 - Byggegrense, utb.volum, funksjonskrav , dekningsgrad 100,0 %
Det foreligger planer og godkjente tiltak i avstand nærmere enn 100 meter fra eiendommens yttergrense.
Planopplysninger og kart fælger vedlagt i salgsoppgaven og kan ses hos megler.
For mer informasjon om reguleringsplan for aktuell eiendom:
www.bergenskart.no/braplan
Konsesjon: nei.
Odel: nei.
Tinglyste forhold & rettigheter/servitutter
1919/910324-1/106 Erklæring/avtale
Tinglyst 11.02.1919
Byggeregler for brannstrøket
Overført fra: 4601-165/6
Gjelder denne registerenheten med flere
2004/38049-2/106 Erklæring/avtale
Tinglyst 05.11.2004
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.
Gjelder denne registerenheten med flere
Mangler
Tilstandsgrader:
I denne rapport er det i hovedsak satt tilstandsgrad TG1 og TG2 på alle bygningsdeler som er vurdert.
TG:2 er satt på 4 poster, gjengitt under Diverse, samt i vedlagt takstrapport. Det oppfordres til å sette seg
ekstra godt inn i disse punktene.
TG:3 er ikke satt på noen poster. Tilstandsgrad 3 sittes kun i de tilfeller hvor bygningsdelene har kraftige
symptomer. Det oppfordres til å sette seg ekstra godt inn i disse punktene.
TG IU er satt på en post.
Se selgers egenerklæring som ligger vedlagt og vedlagt tilstandsrapport utført av takstmann Knut
Farestvedt, datert 25.10.23. Dokumentene gir en utdypet beskrivelse av boligen.
Utleieadgang
Boligen kan helt eller delvis fritt leies ut etter søknad til styret. Korttidsutleie er tillatt for inntil 90 døgn i året, og maks 30 døgn sammenhengende. Sameiets årsmøte kan fatte vedtak hvor grensen for korttidsutleie reduseres til 60 dager i året, eller økes til 120 dager i året.
Eiendommen har kun en boenhet og ingen utleiedel.
Forretningsfører
Intern forretningsførsel
Forkjøpsrett
Det foreligger ikke vedtektsfestet forkjøpsrett.
Styregodkjennelse
Ervervet krever ikke styrets godkjenning.
Informasjon om vedlegg
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger, meglers egne undersøkelser og er ufullstendig uten
alle vedlegg (tilstandsrapport og selgers egenerklæring er vedlagt i salgsoppgave).
Interessenter oppfordres til å gjøre en grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med
sakkyndig.
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
NB: For eiendommer hvor handel kommer i stand etter 01.01.2022 gjelder følgende: Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
