Byggemåte
Utvendig:
Taktekking: (TG1)
Takkonstruksjonen er utvendig tekket med betongtakstein og takbelegg. Skiftet ut i nyere tid av Abora
Prosjekt.
Nedløp og beslag: (TG1)
Takrenner, nedløp og skvettbeslag i pulverlakkert stål.
Veggkonstruksjon: (TG2)
Isolert trekonstruksjon med stående, malt kledning. Kledning fremstår jevnt over i normalt, god stand.
Kommentarer under avvik gjelder sporadiske, spredte råteskader på noen enkeltbord, samt manglende
behandling av endeved.
Vurdering av avvik:
Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
- Kledning har kort avstand til terrasse/terreng og er trolig ikke behandet/malt i endeskjøter, som medfører
fuktopptrekk med påfølgende råteskader. Ved manglende dryppkant på kledning vil det være større risiko
for råteskader.
Tiltak
Råteskadet trekledning må skiftes ut.
- Øvrig kledning må holdes under oppsikt og vurderes å behandles i endeved/vedlikeholdes.
Takkonstruksjon/Loft: (TG1)
Kaldtloft med w-taksstoler. Takkonstruksjon ble inspisert fra innvendig side via luke til loftet.
Vinduer: (TG2)
Kjøkken/gang: Vindu fra byggeår mot vest (TG2). To stk. vinduer ble byttet i 2015 (TG1)
Stue: Isolerglassvinduer. Tre stk. vinduer fra 2007 (TG1). To stk. vinduer med skrå bunn ble også byttet i
2007 (TG1).
Loft:
Bad: Nyere takvinduer på bad. (TG1)
Soverom 1: Vindu med blyglass fra byggeår (TG2).
Øvrige rom: To-lags vinduer fra byggeår (TG2).
Alle nye vinduer er fabrikkmalt med lakkerte alu-lister utvendig. Nyere
vinduer fremstår i normalt, god stand.
Vurdering av avvik:
Det er påvist andre avvik:
- Over halvparten av forventet brukstid for vinduer er oppbrukt for vinduer fra byggeår.
- Enkelte vinduer fra byggeår bærer preg av alder.
Tiltak
Andre tiltak:
- Det må påregnes utskifting av enkelte vinduer på bakgrunn av forventet gjenstående brukstid. Dette kan
være vanskelig å anslå. Vinduene fungerer per i dag.
Dører: (TG1)
Malt ytterdør fra antatt byggeår.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: (TG2)
Hovedetasje: Stor terrasse på ca. 28 m² med adkomst fra stue.
Loft: Liten luftebalkong på ca. 2 m² med adkomst fra soverom.
Vurdering av avvik:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Det er påvist andre avvik:
- Det ble målt begrenset med fall på underliggende plater på balkong i hovedetasje.
- Noe ufagmessig utførelse på skjøter.
Tiltak
Andre tiltak:
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- Det må påregnes dårlig avrenning fra terrasse pga. lite på underliggende tekking/plater.
- Terrasse fungerer per i dag, men konstruksjonen vil kunne medføre økt vedlikeholdsnivå.
Andre utvendige forhold:(TG1)
Utvendige forhold er kun vurdert for bygningsdeler som er i særlig nær tilknytning til den aktuelle
leiligheten.
Bygningsmassen, som sameiet ansees ansvarlig for, vil ikke bli gitt tilstandsgrad. Tilstand av sameiets
bygningsmasse og eventuelt utarbeidet vedlikeholdsrapport kan gis ved å kontakte styret. Utvendig
vedlikehold i boligsameier og borettslag er normalt en oppgave som tas hånd om av
boligsameiet/borettslaget og hvor det bør følges en fastsatt vedlikeholdsplan.
Innvendig:
Overflater: (TG1)
Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på
overflatene. Stedvis noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke
er utover det som er å betegne som normal bruksslitasje. Eier opplyser om at gulvet er slipt og lakket på
nytt etter at de overtok
boligen. Gulvet fremsto som jevnt over i god stand i forhold til oppføringsåret.
Vurdering av avvik:
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Det ble registrert en del slitasje på gulv i gang. Eier opplyste også om at det hadde vært en vannlekkasje
som har medført noe buling på gulv ved terrassedør i hovedetasje.
Etasjeskille/gulv mot grunn: (TG2)
Etasjeskiller av trebjelkelag. Det ble gjort stikkprøver av høydeforskjeller med laser, uten å avdekke
unormale skjevheter i stue (+-10 mm i hele rommets lengde i stuen). Se anmerkninger vedr. soverom 2
på loft under avvik.
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det ble målt skjevheter utover standardens krav til godkjente måleavvik på soverom på loft.
Tiltak
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak.
Radon: (TG2)
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i
NVE Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav"" aktsomhetsgrad
Tiltak
Andre tiltak:
Det bør gjennomføres radonmålinger
Pipe og ildsted: (TG1)
Murt, original peis fra byggeår.
- Mindre sprekk i peiskappe. Sprekk er fuget igjen.
Krypkjeller:
Boligen har krypkjeller. Se tilstandsrapport og egenerklæring for mer informasjon.
Innvendige trapper: (TG2)
Malt tretrapp mellom hovedetasje og loftsetasje.
Vurdering av avvik:
Det er påvist andre avvik:
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Tiltak
Andre tiltak:
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
- Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
Innvendige dører: (TG1)
Hovedetasje: Hvite, formpressede dører med massiv kjerne. Dør med blyglass mellom entre og kjøkken.
Loftsetasje: Malte fyllingsdører av tre.
Tekniske installasjoner:
Vannledninger: (TG2)
Vannforsyningsrør av PEX-rør (rør-i-rør system) med fordelerskap på vaskerom. Opprinnelige rør som
gikk inn til bad og videre til vaskerom er "plombert", nye rør-i-rør er montert direkte fra det nye skapet i
følge eier. Rør på kjøkken og bad oppe er fra byggeår (ukjent type).
Stoppekran ved inntak på vaskerom. Denne ble funksjonstestet uten å avdekke avvik. Utvendig vannuttak
ved inngangsparti.
Vurdering av avvik:
Det er påvist andre avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på opprinnelige vannledninger.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre vannledninger.
Avløpsrør: (TG2)
Avløpsrør av antatt plast. Lufting av avløpsanlegg over tak.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Det er påvist andre avvik:
- Det ble ikke lokalisert stakemuligheter på befaringen.
Tiltak
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg.
Andre tiltak:
- Stakemuligheter bør lokaliseres.
Ventilasjon: (TG1)
Mekanisk ventilasjon fra byggeåret. Det er montert eget aggregat for lufting av kryploft.
Varmtvannstank: (TG1)
Ca. 200 l varmtvannsbereder fra Høiax, plassert på vaskerom.
Elektrisk anlegg:
- Automatsikringer (jordfeilautomater) og overspenningsvern
- Hovedbryter på 63 ampere.
- Arbeidene er utført av Kvassheim elektro.
- Det er montert splitter på kjøkkenet ifb. med komfyr/platetopp iflg. eier.
Kurser:
- 25 ampere: 1 stk
- 16 ampere: 2 stk
- 15 ampere: 7 stk
For ytterligere informasjon om byggemåte henvises det til tilstandsrapport.
Diverse
Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke.
Eiendomsmegleren er underlagt lov om hvitvasking. Dette innebærer at eiendomsmegleren har plikt å
melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner.
Tilbehør
Dersom annet ikke fremgår av salgsoppgaven medfølger kun integrerte hvitevarer.
Dyrehold
Kontakt styret i sameiet.
Overtagelse
Overtagelse av boligen etter nærmere avtale mellom partene. Vennligst spesifiser ønsket overtagelse i
budskjema.
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for nybygg boligbygg, datert 13.03.1996.
Dokumentet kan ses hos megler.
Regler for sameiet
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven
§23. Dersom erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte
overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med
selger, og oppgjør til selger vil finne sted til tross for manglende overskjøting.
Legalpant
Sameiet har legalpanterett for sine krav på dekning av felleskostnader og andre krav som følger av sameieforholdet begrenset oppad til 2 G.
Offentlige planer/konsesjonsplikt
Boligen ligger i et område regulert til bebyggelse og anlegg i ytre fortettingssone ihht komuneplanen.
For eiendommen gjelder følgende planer:
Reguleringsplaner på grunnen:
- ÅRSTAD. GNR 11 BNR 182, ØVRE NATTLAND, planid: 30780000, berøringsgrad 72,9%
- ÅRSTAD. GNR 11, NATTLANDSFJELLET, planid:30120000, berøringsgrad 25,6%
- ÅRSTAD. GNR 11 BNR 94 MFL., NATTLANDSFJELLET, planid: 9850000, berøringsgrad 1,4%
- ÅRSTAD. KOLSTIEN GÅRD, planid: 10750000, berøringsgrad < 0,1 % (0,0 m²)
- ÅRSTAD. GNR 11 BNR 358 MFL., KOLSTIBOTN BO- OG SERVICESENTER, planid: 8395000,
berøringsgrad < 0,1 % (0,0 m²)
Kommuneplan:
- KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2018, planid: 65270000, berøringsgrad 100%
Hensynssoner Angitt hensyn - friluftsliv i kommuneplanen:
- Byfjellsgrense - sentrale byfjell, berøringsgrad 4,2%
Hensynssoner Angitt hensyn - kulturmiljø i kommuneplanen:
- H570_3 Landås, berøringsgrad 0,2%
Hensynssoner Angitt hensyn - naturmiljø i kommuneplanen:
- Naturmiljø - naturtyper, berøringsgrad 3%
Hensynssoner Faresone i kommuneplanen:
- Aktsomhetsområder for steinsprang, jord- og flomskred og snøskred, berøringsgrad 100%
Hensynssoner Gul støy i kommuneplanen:
- Vei støy - gul sone, berøringsgrad 21,1%
Hensynssoner Rød støy i kommuneplanen:
- Vei støy - Rød sone, berøringsgrad 2,3%
Kommunedelplan(er):
- ÅRSTAD/FANA/BERGENHUS. KDP LANDÅS, planid: 9730000, berøringsgrad 100%
Restriksjonsområder i kommunedelplan:
- Område unntatt fra rettsvirkning, berøringsgrad 72,9%
Det foreligger og planer og godkjente tiltak i nærheten av eiendommen.
For mer informasjon om reguleringsplan for aktuell eiendom:
www.bergenskart.no/braplan
Planopplysninger og -kart kan ses hos megler.
Konsesjon og odel: Det er ikke knyttet odel eller konsesjonsplikt til eiendommen.
Tinglyste forhold & rettigheter/servitutter
Følgende erklæringer er tinglyst på eiendommen:
- Dbnr: 306559-1, tgl. 25.10.1963 - Bestemmelse om veg
- Dbnr: 304698-1, tgl. 11.07.1966 - Skjønn
- Dbnr: 32815-2, tgl. 12.11.1984 - Seksjonering
Rettigheter på 4601-11/301
Rettigheter i eiendomsrett:
- Dbnr: 15977, tgl. 05.07.1995 - Bestemmelse om veg
Dokumentene kan ses hos megler.
Mangler
Tilstandsgrader:
I denne rapport er det i hovedsak satt tilstandsgrad 1 og 2 på alle bygningsdeler som er vurdert.
Bygningsdeler som er gitt TG2:
- Utvendig > Veggkonstruksjon
- Utvendig > Vinduer
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
- Innvendig > Radon
- Innvendig > Innvendige trapper
- Våtrom > Overflater Gulv > Bad
- Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
- Våtrom > Ventilasjon > Bad
- Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
- Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken
- Tekniske installasjoner > Vannledninger
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det oppfordres til å sette seg ekstra godt inn i disse punktene.
Se selgers egenerklæring som ligger vedlagt og vedlagt tilstandsrapport utført av takstmann Patrick Bang.
Dokumentene gir en utdypet beskrivelse av boligen.
Utleieadgang
Boligen kan helt eller delvis fritt leies ut etter søknad til styret. Korttidsutleie er tillatt for inntil 90 døgn i året, og maks 30 døgn sammenhengende. Sameiets årsmøte kan fatte vedtak hvor grensen for korttidsutleie reduseres til 60 dager i året, eller økes til 120 dager i året.
Eiendommen har kun en boenhet og ingen utleiedel.
Forretningsfører
Vestbo
Styregodkjennelse
Ervervet krever godkjenning av borettslagets styre. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper
som ny eier, må boligen videreselges for kjøpers regning og risiko.
Informasjon om vedlegg
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger, meglers egne undersøkelser og er ufullstendig uten
alle vedlegg (tilstandsrapport og selgers egenerklæring er vedlagt i salgsoppgave).
Interessenter oppfordres til å gjøre en grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med
sakkyndig.
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
NB: For eiendommer hvor handel kommer i stand etter 01.01.2022 gjelder følgende: Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.