Byggemåte
Utdrag fra tilstandsrapport:
Taktekking:
Valmtak, tekket med sutak, lekter og glaserte teglstein. Årstall 1996.
Skorstein over tak:
Murt/pusset teglpipe, kledd med beslag over yttertak.
Renner og beslag:
Renner og nedløp av metall. Årstall 1996.
Veggkonstruksjon:
Yttervegger av dobbel teglmur med luftesjikt i midten. Pusset og overflate behandlet fasade. Hovedsakelig
bra stand på fasade.
Takkonstruksjon/loft:
Luke med nedtrekkbar stige til loft. Konstruksjon av tresperrer og sutakbord.
Kott bak knevegger i 3 etg. Konstruksjon av tresperrer og sutakbord.
Vinduer:
U-etasje: Isolerglass vinduer i trekarmer (fra 2020). 1 stk noe eldre vindu.
1 etasje: Isolerglass vinduer i trekarmer + isolerglass med utvendig enkelglass, Vinduer i hovedsakelig
bra stand (fra 1999). Isolerglass vinduer i trekarmer (fra 2020).
2 etasje: Isolerglass vinduer i trekarmer + isolerglass med utvendig enkelglass (fra 1999). Hovedsakelig
fra 1999, noen av eldre dato. 1 stk nyere vindu i trappegang (fra 2018).
3 etasje: Isolerglass vinduer i trekarmer + velux takvinduer (fra 1999).
Loft. Velux takvinduer (2 stk).
Dører:
Ytterdør bi-inngang, 1 etasje: Malt fylling dørblad med felt av enkelglass.
Ytterdør u-etasje: Pvc-dør med felt av isolerglass.
Terrassedør 1 etasje: Panelet tredør med felt av isolerglass (fra ca. 2014).
Ytterdør 1 etasje: Teak dørblad med sidefelt av isolerglass.
Terrassedør 2 etasje: Isolerglass, utvendig kledd med aluminium beslag (fra 2022).
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Takterrasse på 6,5 m². Påstøpt betongdekke med keramiske fliser og tekking under fliser. Nye fliser og
tekking. Rekkverk er ca. 76 cm høyt. Glassfelt over terrassedør/ over del av altan.
Etasjeskillere:
Gulv mot grunn av betong.
Etasjeskiller av bjelkelag/trevirke.
For ytterligere informasjon og tilstandsvurdering, se vedlagt tilstandsrapport:
Diverse
Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslys og/eller takhøyde:
• Rømningsvei fra 3. etg. tilfredsstiller ikke dagens krav, det er bl.a. krav til rømningstige med kurv på
høyder over 7,5 meter.
• Takstmann har ikke mottatt brannprosjektering for bygget men er høyst sannsynlig bygget etter
byggeårets forskrifter. Dette må ikke forveksles med dagens forskrifter (TEK 17) som boligen ikke vil
innfri.
Det er iflg. selger foretatt søknadspliktig arbeid i boligen som ikke er byggemeldt. Dette gjelder bad i
leilighet kjeller, bad 3. etasje, tak over kjellerdør, tatt ut vindu på kjøkken og erstattet med glassdør.
Det foreligger rammetillatelse datert 18.11.2021 vedr garasje. Tillatelsen gjelder:
- Demontering av eksisterende steinmur.
- Oppforing av garasje under terreng, 66 m2 BRA.
- Re-etablering av steinmur og terrengtilpasning med nytt terreng pa garasjetak.
- Garasjeport med en lengde pa 6 m, i enkel utførelse med smale, liggende bord av mørk eik eller
tilsvarende i kvalitet og utseende.
Deler av eneboligen er bygget på, innredet og omgjort uten byggemelding til kommunen og uten at
nødvendig godkjennelse er gitt. Det er derfor ikke foretatt noen offentlig kontroll av byggearbeidene.
Eiendommen selges slik den fremstår, og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få
godkjent omgjøring nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f.eks. krav om
tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr mv. Kommunen kan kreve at
dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde,
lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv.
Uavhengig av reaksjon av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko siden boligen
selges slik den fremstår. Arealene er målbart selv om det ikke er godkjent til varig opphold. Følgende
avvik foreligger mellom dagens planløsning og godkjente byggetegninger:
Underetasje:
- Dagens vaskerom og bad er definert som matbod
- Dagens vaskerom, bod, gang og vinkjeller er definert som disp.rom, vaskerom og rolle- og strykebod
- Leilighetens kjøkken og stue er definert som kol/ved og binge.
- Leiligheten i denne etasjen er ikke godkjent til utleie.
- Trappen opp til 1. etasje er flyttet
1. etasje:
- Deler av dagens stue er definert som røgeværelse. Videre er stuen utvidet i det som tidligere har vært
veranda.
- Deler av dagens kjøkken er bygget på og vises ikke på godkjente byggetegninger
- Etasjens entré og walk-in er påbygg og vises ikke på godkjente byggetegninger
3. etasje:
- Det foreligger ikke godkjente byggetegninger av 3. etasje. Megler kan derfor ikke kontrollere at etasjen er
godkjent til varig opphold. Etasjen er i dag innredet til beboelse.
Tilbehør
Integrerte hvitevarer og garderobeskap medfølger handelen.
Selger tar forbehold om at vinskapet vil kunne bli erstattet med høyskap fra samme kjøkkenprodusent.
Taklamper medfølger ikke handelen.
Overtagelse
Overtagelse av boligen etter nærmere avtale mellom partene. Vennligst spesifiser ønsket overtagelse i
budskjema.
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Det foreligger attest datert 25.01.1951 vedr utvidelse, forandringsarbeid i 2. etasje samt fasadeforandring.
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra byggeår i kommunens arkiver.
Offentlige planer/konsesjonsplikt
Utdrag fra planinformasjon for gnr/bnr 166/1203 i Bergen kommune, utlistet 26.04.2023:
Eiendommen er i hovedsak regulert til boligområde. Videre er eiendommen regulert til LNF-område og
veiareal.
Eiendommen ligger i byfortettingssone.
For eiendommen gjelder følgende planer:
- Kommuneplan: KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2018
Planid 65270000, dekningsgrad 100,0 %
- Kommunedelplan: BERGENHUS. KDP FJELLSIDEN SØR 3
Planid 15590000, dekningsgrad 100,0 %
Reguleringsplaner under arbeid: BERGENHUS. E39 FLØYFJELLSTUNNELEN SØR
Planid 70820000, dekningsgrad 100,0 %
Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Kulturmiljø i kommuneplanen: H570_2 - Kalfaret, dekningsgrad 100,0 %
- Kulturmiljø i kommuneplanen: H570_7 - Historisk sentrum, dekningsgrad 100,0 %
- Faresone i kommuneplanen: H390_2 - Luftkvalitet - gul sone, dekningsgrad 97,6 %
- Faresone i kommuneplanen: H310_2 - Faresone ras, dekningsgrad 30,6 %
- Faresone i kommuneplanen: H390_1 - Luftkvalitet - rød sone, dekningsgrad 2,4 %
- Gul støy i kommuneplanen: H220_3 - Vei støy - gul sone, dekningsgrad 60,3 %
Bestemmelsesområder i kommuneplanen:
5 - Byggegrense, utb.volum, funksjonskrav, dekningsgrad 100,0 %
Det foreligger planer og godkjente tiltak i avstand nærmere enn 100 meter fra eiendommens yttergrense.
Planopplysninger og kart følger vedlagt i salgsoppgaven og kan ses hos megler.
For mer informasjon om reguleringsplan for aktuell eiendom:
www.bergenskart.no/braplan
Konsesjon: nei.
Odel: nei.
Tinglyste forhold & rettigheter/servitutter
1911/901183-1/106 Bestemmelse om veg
Tinglyst 28.03.1911
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
1916/905938-1/106 Bestemmelse om veg
Tinglyst 19.05.1916
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Med flere bestemmelser
Mangler
Tilstandsgrader:
I denne rapport er det i hovedsak satt tilstandsgrad 1, 2 og 3 på alle bygningsdeler som er vurdert.
TG:2 er satt på følgende bygningsdeler:
- Utvendig > Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav
om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Utvendig > Veggkonstruksjon: Noe løs puss og flikk parti nedre del av fasade i front.
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Noe mit observert.
- Utvendig > Vinduer eldre: Eldre vinduer med noe slitasje og redusert forventet levetid. Flere med
utvendig malingslitasje. Punktert glass i 1 stk velux takvindu.
- Utvendig > Dører eldre: Eldre dør med slitasje.
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til
rekkverkshøyder.
- Innvendig > Overflater 2-3 etasje og loft: Noe brukslitasje på gulv i 2 og 3 etasje. Svikt/bevegelse i gulv
trappegang. Veggfelt (parti i tv-stue) er skadet i 3 etasje. Noe mit er observert på loft.
- Innvendig > Overflater bi-inngang: Ubehandlet gipsplater på vegger.
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
- Innvendig > Etasjeskillere - 1 og 2 etasje: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Noe
svikt/bevegelse i parkett i trappegang 2 etasje.
- Innvendig > Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendig > Pipe og ildsted: Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
Koksutslag på pipe. Behov for vedlikehold på del av pipe (i kott bak knevegg).
- Innvendig > Rom Under Terreng Hulltaking: Stedvis salt-/fuktutslag innvendig grunnmur og kjellergulv.
Mugg på veggfelt ved ytterdør. Boder har enkel standard med slitasje.
- Innvendig > Rom Under Terreng kjeller: Eldre/enkel stander med brukslitasje.
- Innvendig > Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i
trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Innvendig > Innvendige dører: Eldre dører med brukslitasje. Sprekk i noen glassfelt dør mellom
entre/hall.
- Våtrom > Overflater vegger og himling > bad: Eldre overflater med redusert forventet varighet.
- Våtrom > Overflater Gulv > bad: Eldre overflater med redusert forventet varighet.
- Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > bad: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
membranløsningen.
- Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > bad: Eldre innredning med noe brukslitasje og redusert forventet
varighet.
- Våtrom > Ventilasjon > bad: Eldre avtrekksventil, redusert forventet varighet.
- Våtrom > Overflater vegger og himling > bad: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i
våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vindu i våtsone ved
badekar.
- Våtrom > Overflater Gulv > bad: Det er påvist avvik i fuger. Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet
flatt (har ikke motfall). Saltutslag i fuger gulvfliser ved dusjkabinett.
- Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > bad: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
slukløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
- Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > bad: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre
lekkasje fra innebygget sisterne. Noe slitasje på fronter møblement.
- Våtrom > Overflater Gulv > bad: Ikke tilfredsstillende fall mot sluk.
- Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > bad: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
membranløsningen.
- Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > bad: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre
lekkasje fra innebygget sisterne.
- Våtrom > Underetasje - gulv. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran
ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
innvendige vannledninger.
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør støpejern: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
innvendige avløpsledninger.
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Ingen ventilasjon 1 etasje, vindu på kjøkken har ventil ellers ingen rom.
- Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg: Sikringsskap plassert i stue u-etasje.
- Tomteforhold > Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Noe salt/
fuktutslag innvendig mur og kjeller gulv.
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Eldre grunnmur, stedvis noe vedlikeholdsbehov.
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
på utvendige avløps- og vannledninger.
Det oppfordres til å sette seg ekstra godt inn i disse punktene.
TG:3 er satt på følgende bygningsdeler:
- Innvendig > Etasjeskillere - 3 etasje: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
- Vaskerom - sluk, membran og tettesjikt > Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
slukløsningen. Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet.
- Vaskerom - ventilasjon > Rommet har ingen ventilasjon.
Tilstandsgrad 3 sittes kun i de tilfeller hvor bygningsdelene har kraftige symptomer. Det oppfordres til å
sette seg ekstra godt inn i disse punktene.
Se selgers egenerklæring som ligger vedlagt og vedlagt tilstandsrapport utført av takstmann Knut
Farestvedt. Dokumentene gir en utdypet beskrivelse av boligen.
Utleieadgang
Eiendommen har egen utleiedel i underetasjen.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke foreligger godkjenning for utleie.
Informasjon om vedlegg
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger, meglers egne undersøkelser og er ufullstendig uten
alle vedlegg (tilstandsrapport og selgers egenerklæring er vedlagt i salgsoppgave).
Interessenter oppfordres til å gjøre en grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med
sakkyndig.
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
NB: For eiendommer hvor handel kommer i stand etter 01.01.2022 gjelder følgende: Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.