Byggemåte
Utdrag fra tilstandsrapport:
Taktekking:
Saltak. Tekket med lekter og teglstein. Del av takopplett er tekket med asfaltpapp.
Mrk: Det har vært lekkasje i takopplett, opplyst av eier at det er reparert av taktekker i 2023.
Skorstein over tak:
Murt/pusset tegl pipe (1 stk).
Murt/pusset tegl pipe (1 stk) kledd med beslag over yttertak.
Nedløp og beslag:
Takrenner/nedløp i metall og plast.
Veggkonstruksjon:
Reisverk av trekonstruksjoner (antatt laft med not/fjær). Lektet og kledd med enkelfalset liggende
kledning.
Takkonstruksjon/Loft:
Konstruksjon av tresperrer og sutakbord.
Del av konstruksjonen er lukket.
Vinduer:
Enkelglass vinduer i u-etasje (fra byggeår). Eldre velux takvinduer, 1 stk eldre takvindu i stålkarm med
enkelglass, samt 1 stk vindu med koblet enkelglass. Gjelder vinduer i kjeller og på loft.
1 stk velux takvindu (nyere).
Koblet enkelglass vinduer (fra ca. 1990). 2 stk isolerglass vinduer.
Dører:
Ytterdører u-etasje: Malte fylling dørblad (3 stk).
Ytterdør 1 etasje: Malt fylling dørblad.
Terrassedør loft: Panelet tredør med felt av koblet enkelglass.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Takterrasse på 6 m² tekket med sanafil under terrassebord.
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Etasjeskillere av betong og skifer i u-etasje. Etasjeskillere av bjelkelag/trevirke på resterende etasjer.
Pipe og ildsted:
Piper (2 stk): Murt/pusset tegl piper. Feieluke i u-etasje.
1 av pipene er opplyst å være rehabilitert med nytt innrør.
For ytterligere informasjon og tilstandsvurdering, se vedlagt tilstandsrapport av Knut Farestvedt.
Diverse
Diverse info fra selger:
Som en kuriositet har vi beholdt taklampe, som sannsynligvis er fra byggeår, i entre i 2. etasje. Den er
ikke i bruk, da den ikke vil være lovlig.
Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Pkt. 2: Utbedring av tette sluker i 2022.
- Pkt. 3: Lekkasje fra sløys mellom Gjeble Pederssøns gate 36 og 38. Sanering og forebyggende
behandling mot mugg og råtesopp. Platet vegger, lektet og isolert tak. Lagt nytt gulv og malt overflater i ett
rom i 1. og 2. etg.
- Pkt. 4: Nye koblete vinduer, kopi av de originale og lagt nye teglstein på taket i 1993. Renset sløysene
mot Gjeble Pederssøns gate 36 og Martin Vahls gate 7 i 2023, opplyste også at taket så bra ut.
- Pkt. 9 og 10: Vedr. elektrisitet er det spor etter varmgang på den ene inngående fasen/lederen til
hovedsikringen. Tilkobling av jordledere i sikringsskap var ikke forskriftsmessig utført. Flere lysarmaturer i
taket i kjelleren hadde tørr og sprø isolasjon på kablene/lederne i koblingshuset. I 2022 ble feilene
utbedret.
- Pkt. 17: Det er sprekk i fliser på bad i 2. etasje.
- Pkt. 18: Lekkasje/sprekk i pipen mot Gjeble Pederssøns gate 36. Montert ny sikring av pipen med
«magebelte» rundt pipen og montering av 2 nye stag fra taket og bort til pipen. Foring av pipe med
foringsrør levert av Schiedel, kledd inn pipen med sorte aluminiumsplater og laget ny pipehatt. Montert nytt
wakeflex bånd i overgang pipe/tak.
Rettelser på selgers egenerklæringsskjema:
4.1.2 Årstall 1995
4.1.4 Nye koblete enkeltglass vinduer, kopi av de originale, lagt nytt tak, nye teglstein med sutaksplater
under.
4.2.4 Renset sløysene mot Gjeble Pederssøns gate 36 og Martin Vahls gate 7, opplyste også, at taket så
bra ut. Etter lekkasje fra flatt sinktak over loftsrom, ble det lagt nye asfaltplater under teglstein.
Det refereres til vedlagt tilstandsrapport hvor det kommer frem at det er påvist avvik hva gjelder krav for
rom til varig opphold:
• Det er utvendig rømningsstige fra altan på loft.
• Soverom på loft er mindre enn dagens krav.
• Alle vinduer i boligens 1 og 2 etg er mindre enn dagens krav ihht rømningsforhold.
• Entredører er ikke brannklassifisert.
• Merk, det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse av branncelleinndeling.
• Takstmann har ikke mottatt brannprosjektering for bygget men er høyst sannsynlig bygget etter
byggeårets forskrifter. Dette må ikke forveksles med dagens forskrifter (TEK 17) som bygget ikke vil innfri.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke foreligger ferdigattest fra byggeår i kommunens arkiver. Videre
foreligger det avvik mellom godkjente bygningstegninger og dagens planløsning. Dagens bruk og
romløsning er dermed ikke dokumentert godkjent, og kan i tillegg være omgjort uten ytterligere
byggemelding eller bruksendring til kommunen med nødvendig godkjenning. Det er derfor ikke foretatt
noen offentlig kontroll av byggearbeidene. Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke
ansvar for å byggemelde eller å få godkjent boligen, eller en eventuell omgjøring nå i ettertid. Fra
kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring/rivning, eller krav om
omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr mv. Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk
legges til grunn ved søknad, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei,
brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv. Uavhengig av reaksjonsform fra
kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko siden boligen selges slik den fremstår. Boligen er målbart
selv om de ikke er godkjent til varig opphold. Følgende avvik foreligger:
- Foreligger ikke bygningstegninger av loft. Megler kan derfor ikke kontrollere om takterrassen er godkjent.
Areal på loft er pt. innredet til beboelse.
- I 2. etasje er det vist to separate kjøkken, dette er slått sammen til ett. Øvrige rom i denne etasjen er ikke
definert og megler kan derfor ikke kontrollere om rommene er godkjent til varig opphold. I dag er badet
plassert i trapperom på bygningstegningene.
- Planløsningen i 1. etasje stemmer overens, men badet er i dag plassert hvor trapperom er tegnet inn på
bygningstegningene.
Tilbehør
Alle hvitevarer på kjøkken, garderobeskap, skoskap, bokhylle i 2. etasje og på loft medfølger handelen.
Overtagelse
Overtagelse av boligen etter nærmere avtale mellom partene. Vennligst spesifiser ønsket overtagelse i
budskjema.
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest fra byggeår i kommunens arkiver.
Det foreligger ferdigattest vedr. fasadeendring, datert 11.11.2015.
Det foreligger attest vedr. installasjon av 2 stk wc og 1 stk dusjbad, samt ny trapp til kjeller, datert
11.07.1955.
Offentlige planer/konsesjonsplikt
Planinformasjon for gnr/bnr 167/298 i Bergen kommune, utlistet 09.03.2023:
Eiendommen er regulert til boligområder.
Eiendommen ligger i byfortettingssone.
For eiendommen gjelder følgende planer:
- Kommuneplan: KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2018
Planid 6527000, dekningsgrad 100,0 %
- Kommunedelplan: BERGENHUS. KDP SANDVIKEN - FJELLSIDEN NORD
Planid: 1575000, dekningsgrad 100,0 %
Reguleringsplaner under arbeid:
BERGENHUS. BYBANEN FRA SENTRUM TIL ÅSANE, DELSTREKNING 2,
SANDBROGATEN-EIDSVÅGTUNNELEN
Planid 6581000, dekningsgrad 100,0 %
Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Kulturmiljø i kommuneplanen: H570_2 - Ladegården, dekningsgrad 100,0 %
- Kulturmiljø i kommuneplanen: H570_7 - Historisk sentrum, dekningsgrad 100,0 %
- Faresone i kommuneplanen: H390_3 - Brannsmitte, dekningsgrad 100,0 %
Bestemmelsesområder i kommuneplanen:
5 - Byggegrense, utb.volum, funksjonskrav
Dekningsgrad 100,0 %
Det foreligger planer i avstand nærmere enn 100 meter fra eiendommens yttergrense.
Planopplysninger og kart følger vedlagt i salgsoppgaven og kan ses hos megler.
For mer informasjon om reguleringsplan for aktuell eiendom:
www.bergenskart.no/braplan
Konsesjon: Nei
Odel: Nei
Tinglyste forhold & rettigheter/servitutter
Det foreligger ingen heftelser på eiendommen.
Mangler
Tilstandsgrader:
I denne rapport er det i hovedsak satt tilstandsgrad 1, 2 og 3 på alle bygningsdeler som er vurdert.
Bygningsdeler som ikke er undersøkt (TG IU):
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft lukket: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til
vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
- Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom > bad
- Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom > vaskekjeller
- Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom > bad (utleiedel 1)
- Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom > bad (utleiedel 2)
TG:2 er satt på følgende bygningsdeler:
- Utvendig > Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Noe
slitasje/krakelering på takstein.
- Utvendig > Skorstein over tak: Pipe har behov for vedlikehold over yttertak.
- Utvendig > Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette
på byggemeldingstidspunktet.
- Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Stedvis råte på
kledning, punktutskifting påregnes. Variabel kvalitet/slitasje på kledning.
- Utvendig > Vinduer eldre: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Eldre vinduer med
slitasje og redusert forventet levetid. Noen funksjonstrege vinduer.
- Utvendig > Ytterdør 1 etasje: Eldre dør med slitasje.
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til
rekkverkshøyder. Noe slitasje i rekkverk og terrassebord.
- Innvendig > Overflater 2 etasje: Noe brukslitasje på overflater.
- Innvendig > Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendig > Pipe og ildsted: Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
Feieluke (1 stk) under 30 cm til brennbart materiale. Pipe har behov for overflate rehabilitering (løs puss
etc.).
- Innvendig > Rom Under Terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Fuktinntrengsel i deler av mur og kjeller gulv.
- Innvendig > Innvendige trapper 2 etasje: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er liten
frihøyde i trappeløp Lav ganghøyde. Mangler håndløper 1 side. Rekkverk er lavere enn dagens krav.
Åpninger er større enn dagens krav.
- Innvendig > Innvendige trapper 1 etasje: Det er liten frihøyde i trappeløp. Lav ganghøyde. Høyde rekkverk
og håndløper er lavere enn dagens krav. Åpning i rekkverk er større enn dagens krav.
- Innvendig > Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
- Kjøkken > Overflater og innredning > kjøkken: Noe brukslitasje. Mangler deler av sokkel.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
innvendige vannledninger.
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige
avløpsledninger.
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Mangler ventiler i begge stuene i 1 etasje.
- Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
- Tomteforhold > Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det
mangler eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren - ved
kjeller/underetasje. Fuktinnsig i del av mur/ gulv u-etasje.
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Sprekk i del av mur ved
inngangsdør.
Det oppfordres til å sette seg ekstra godt inn i disse punktene.
TG:3 er satt på følgende bygningsdeler:
- Utvendig > Vinduer: Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter. Eldre
vinduer med stor slitasje. Sprekk i glass 1 stk velux takvindu. Slitasje i karmer 3 stk velux takvindu. 3 stk
punkterte velux vinduer.
- Utvendig > Dører: Eldre dører med stor slitasje.
- Innvendig > Overflater Loft: Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Brukslitasje. Skader i gulv
etc. Stedvis løs strie etc.
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Noe knirk registrert i stue
og på kjøkken.
- Innvendig > Innvendige trapper: Det er liten frihøyde i trappeløp. Mangler rekkverk 1 side. Rekkverk
tilfredsstiller ikke dagens krav. Lav ganghøyde.
- Våtrom > Generell > bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Våtrom > Generell > vaskekjeller: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Våtrom > Generell > bad (utleiedel 1): Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens
krav.
- Våtrom > Generell > bad (utleiedel 2): Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens
krav.
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon avvik: Ingen ventilering utover åpning av vindu.
- Tomteforhold > Terrengforhold: Terreng faller inn mot bygning. Ikke tilfredsstillende fall ved
inngangsdører i u-etasje.
Tilstandsgrad 3 settes kun i de tilfeller hvor bygningsdelene har kraftige symptomer. Det oppfordres til å
sette seg ekstra godt inn i disse punktene.
Se selgers egenerklæring som ligger vedlagt og vedlagt tilstandsrapport utført av takstmann Knut
Farestvedt. Dokumentene gir en utdypet beskrivelse av boligen.
Utleieadgang
Boligen har to utleiedeler i 1. etasje.
Informasjon om vedlegg
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger, meglers egne undersøkelser og er ufullstendig uten
alle vedlegg (tilstandsrapport og selgers egenerklæring er vedlagt i salgsoppgave).
Interessenter oppfordres til å gjøre en grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med
sakkyndig.
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
NB: For eiendommer hvor handel kommer i stand etter 01.01.2022 gjelder følgende: Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.