Byggemåte
UTVENDIG
Taktekking | TG1
Saltak tekket med sutak, lekter og betongtakstein. Utbygg/karnapp mot øst er tekket med takpapp.
Kommentar:
Det ble registrert noen fuktmerker på loft, disse er av antatt eldre alder. Det ble ikke målt fuktighet på
befaringstidspunktet. Takstmann har begrenset med kjennskap til dokumentasjon etc. i forhold til antatt
utskiftet takstein i senere tid, eller opplysninger om eventuelle lekkasjer. Befaring er utført ifb. med
dødsbo. Det var begrenset med tilkomst for inspeksjon av tak over karnapp/tilbygg mot øst.
Nedløp og beslag | TG2
Takrenner, nedløp og skvettbeslag i plast. Stigetrinn til pipe.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
- Takrenner og nedløp er stedvis ikke koblet sammen. Det mangler nedløp på en kort rennestykke i
fremkant av boligen.
Tiltak
• Andre tiltak:
• Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
- Takrenner og nedløp må festes for å lukke avvik. Det må monteres nedløp hvor dette mangler.
Veggkonstruksjon | TG2
Isolert trekonstruksjon med liggende, enkeltfalset kledning. Opplyst å være overflatebehandlet i senere
tid.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Antatt eldre kledning med stedvis varierende kvalitet. Det ble registrert noe råte på kledningsbord mot
vest.
- Manglende lufting av kledning (eldre byggeskikk).
• Andre tiltak:
- Det må påregnes normalt vedlikehold.
Takkonstruksjon/Loft | TG2
Takkonstruksjon med tresperrer. Inspisert fra kaldloft via loftysluker.
Merk at det var noe begrenset med tilkomst for å inspisere undertaket i sin helhet. Deler av
konstruksjonen var bygget igjen.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Stedvise fuktskjolder.
- Ufullstendig/ufagmessig isolering på loft. Noe uoversiktlig situasjon.
• Andre tiltak:
- Fuktskjolder er antatt av eldre alder.
- I del hvor det er synlig isolasjon på loft bør denne fjernes og legges på nytt, med fagmessig utførelse.
Vinduer | TG2
Underetasje:
To-lags isolerglassvinduer i trekarmer. Ukjent, men antatt noe eldre alder.
1. Etasje:
To-lags isolerglassvinduer i trekarmer fra mellom 1979-1985. Nyere vindu på kjøkken og soverom 3(
2019), samt et nyere vindu med PVCkarmer i stue.
2. Etasje:
To-lags isolerglassvinduer i trekarmer fra antatt rundt 80-tallet. Et stk. nyere vindu i stue og fellesgang
(PVC-vinduer).
Loft:
To-lags isolerglassvinduer i trekarmer. Ukjent, men antatt noe eldre alder. To stk. veluxvinduer i
PVC-utførelse fra 2013.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Vinduer bærer stedvis preg av slitasje/utettheter.
- Vindu på soverom i 2. etasje samt bod 2 i underetasjen var ikke mulig å lukke igjen.
- Innvendig kondensering på et vindu på loft.
• Andre tiltak:
- De må påregnes vedlikehold og/eller utskifting av vinduer på sikt.
Tidspunkt for dette er vanskelig å anslå.
Dører | TG2
Ytterdører med huntonitt dørblad og 2-lags cotswold glass.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Noe fuktsvelling/slitasje på dører.
• Andre tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold og/eller utskifting av dører.
Balkongdør | TG2
Skyvedør med to-lags isolerglass i aluminiumsutførelse mot nord.
Lakkert overflate.
Enkel balkongdør ut to-lags isolerglass i trekarmer mot vest.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Elde/slitasje. Råteskadet glasslist på balkongdør mot vest.
- Vurdering er også gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Over halvparten av
forventet brukstid er antatt oppbrukt på skyvedør.
• Andre tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold og justeringer.
- Glasslist med råteskade må skiftes for å lukke avvik.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger | TG2
Terrasse rundt deler av boligen på ca. 45 m².
Rekkverkshøyde ble målt til 1,02 meter.
Platting på ca. 20 m² mot øst.
Materialer:
Impregnerte terrassebord.
Rekkverk med stående panelbord og håndløper.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Elde/slitasje.
- Eldre terrassebord av mindre dimensjon (noe svai).
- Svimerke på terrasse.
- Rekkverk av enkel standard i bakre del av terrasse.
- Plast under terrasse (ufagmessig løsning).
• Andre tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold.
Utvendige trapper | TG2
Utvendige trapper i betong.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Elde/slitasje.
- Stedvis noen avskallinger.
• Andre tiltak:
- Det vurderes ikke for å være behov for tiltak.
INNVENDIG
Overflater | TG2
Overflater ble visuelt kontrollert.
Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på
overflatene. Stedvis noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke
er utover det som er å betegne som normal bruksslitasje.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Stedvis en del slitasje på overflater.
- Stedvis fuktmerker i parkettskjøter.
- Se eget punkt for rom under terreng vedr. overflater i underetasje.
Merk at generelt er overflater i hoveddel av eldre alder med stedvis mye slitasje i underetasje.
• Andre tiltak:
- Avvik er hovedsakelig av visuell betydning. Overflater skiftes/fornyes etter ønske/behov.
Etasjeskille/gulv mot grunn | TG2
Gulv på grunn av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt måling av ujevnheter ved
lasermåling. Se kommentarer under avvik.
Målte nivå/høydeforskjeller:
Underetasje - Leilighet 1
Mellom 0-10 mm i alle rom.
1. etasje - Leilighet 2
Mellom 0-20 mm i stue.
Mellom 0-15 mm på soverom 1.
Mellom 0-25 mm på soverom 2.
Mellom 0-20 mm i gang.
Mellom 0-10 mm på kjøkken og soverom 3.
2. etasje - Leilighet 3
Mellom 0-17 mm i stue/kjøkken.
Mellom 0-15 mm i gang og på soverom.
Noe svikt i parkett utenfor bad.
Loft - Leilighet 3
Mellom 0-40 mm i loftsstue.
Mellom 0-15 mm i hobbyrom.
Merk at det ikke ble flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det
må påregnes skjevheter i eldre boliger.
Bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger/bygg tilfredsstiller nødvendigvis ikke dagens krav til stivhet/lyd, da
denne konstruksjonen er oppført etter eldre forskrifter.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Etasjeskille - Loft | TG3
Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Avvik gjelder i loftsstue.
Tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Radon | TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted | TG2
Pipe:
Teglsteinspipe med innvendig pusset overflate. Synlig teglstein over tak.
Ildsted:
1. etasje - Leilighet: Rentbrennende ildsted med glassfront. Merke:
Rais.
Kommentar:
Skorstein over tak er kun enkelt, visuelt kontrollert fra bakkeplan.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Vurdering er i hovedsak gitt på bakgrunn av alder på pipe. Innvendig tilstand er ukjent/ikke kontrollert.
- Sprekk i ildfast stein i ildsted.
- Rennemerker/sotmerker på pipe.
• Andre tiltak:
- Konf. feier vedr. tilstand på pipe og evt. tiltak.
- Det må påregnes vedlikehold.
- Ildfast stein bør skiftes.
- Rennemerker kan skyldes eldre utettheter. Det er antatt utbedret ifb. med utskifting av tak, men dette kan
ikke garanteres for.
Rom Under Terreng | TG2
Leiligheten ligger delvis under terreng. Det ble foretatt hulltaking fra hobbyrom i kjeller. Se kommentarer
under avvik.
Merk at det alltid må påregnes noe risiko for fuktinntregning fra terreng pga. eldre betongmur i
kombinasjon med ukjent, men antatt eldre drenering. Vurdering gjelder for det aktuelle området hvor det
ble foretatt hull
Hulltaking fra hobbyrom i underetasje.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Forhøyede fuktverdier ved hulltaking.
- Synlig saltutslag og merker på betongvegger.
- Generelt dårlig ventilasjon i underetasjen. "Kjellerlukt".
• Andre tiltak:
- Overvåk tilstanden. Grunnet antatt alder på drenering må det påregnes noe fuktgjennomtregning.
- Overflater bør rengjøres. Det bør etableres tilstrekkelig med ventilasjon i underetasje for å hindre
helseskadelig luft. Det er ikke gjort luftprøver ifb. med denne rapporten.
Innvendige trapper | TG2
Malt tretrapp i boligen med fornyede trinn i parkett/laminat.
Vurdering av avvik:
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Stedvis lavt rekkverk.
Tiltak
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde i forhold til krav på byggetidspunktet.
- Ved etablering av håndløper bør dette føres helt til nedre del av trapp i 2. etasje pga. halvvegg med lav
høyde.
Innvendige dører | TG2
Underetasje - Leilighet 1:
Formpressede innerdører.
1. etasje - Leilighet 2:
Formpressede innderdører. To-fløyet dør fra entré med glassfelt.
2. etasje / loft: Leilighet 3:
Formpressede innerdører. Dør til stue med glassfelt.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Underetasje - Leilighet 2:
- En del slitasje på dører.
- Fuktsvelling på dør til bad.
- Dør til hobbyrom tar i karm.
1. etasje - Leilighet 2:
- En del slitasje på dører.
- Dør fra entré og til gang tar i gulv/karm.
2. etasje / loft - Leilighet 3:
- Fuktsvelling på dør til bad. Mindre slitasje forøvrig.
• Andre tiltak:
Underetasje - Leilighet 1
- Det må påregnes justeringer (hvis mulig) eller utskifting av dører/dørblad.
1. etasje - Leilighet 2
- Det må påregnes justeringer (hvis mulig) eller utskifting av dører/dørblad.
2. etasje / loft - Leilighet 3.
- Dørblad til bad må skiftes ut for å lukke avviket. Evt kan dørblad kappes i nedre del for også å lage
tilluftsspalte til badet.
VÅTROM
UNDERETASJE - LEILIGHET 1 > BAD: 2,7 M²
Generell
Bad med keramiske fliser på gulv og vegger. Malte plater i himling.
Inneholder:
Baderomsmøbel med heldekkende servant, speil m/belysning, gulvstående toalett og dusjløsning med
skyveglass. Elektrisk avtrekksvifte på vegg.
Dokumentasjon:
Ikke fremvist/kontrollert.
Vurdering / konklusjon:
Badet fremstår som praktisk og funksjonelt. Noe bruksslitasje.
Årstall: 2003 Kilde: Tidligere salgsoppgave
Overflater vegger og himling | TG2
Overflater ble visuell kontrollert. Se kommenterer under avvik.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Svertesopp på overflater.
Tiltak
• Andre tiltak:
- Overflater bør rengjøres. Trolig skyldes forholdet begrenset ventilasjon i rommet.
Overflater Gulv | TG2
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble
kontrollert med høydelaser.
Fallforhold:
Det ble målt 20 mm høydeforskjell topp slukrist til topp flis ved dørterskel.
Det ble målt lokalt fall på 10 mm i dusjsone.
Avrenning til sluk ved dusjtest.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm.
• Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
- Svertesopp på overflater/fuger.
- Antydning til løs flis ved sluk.
- Sprekk i flis/fuger ved slik.
Tiltak
• Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.
- Overflater bør rengjøres. Trolig skyldes forholdet begrenset ventilasjon i rommet.
- Det bør monteres dusjkabinett i rommet.
Sluk, membran og tettesjikt | TG2
Plastsluk med antatt smøremembran. Dokuentasjon er ikke fremvist/kontrollert.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Sanitærutstyr og innredning | TG2
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Noe fuktsvelling på baderomsmøbel/speil.
• Andre tiltak:
- Avvik er av visuell betydning. Baderomsmøbel/speil skiftes etter ønske/behov.
Ventilasjon | TG2
Elektrisk styrt vifte. Bryter på vegg til rommet
Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tilliggende konstruksjoner våtrom | TG2
Det ble foretatt hulltaking fra tilliggende rom mot bad (fra kjøkken).
Det var ikke mulig å foreta hulltaking bak dusjsone.Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Forhøyede fuktverdier ved måling.
• Andre tiltak:
- Overvåk tilstanden. Det kan ikke utelukkes at fuktforhold skyldes fuktopptrekk fra grunn.
1. ETASJE - LEILIGHET 2 > BAD: 5,4 M²
Generell
Overflater:
Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte plater i himling.
Inneholder:
Baderomsmøbel med heldekkende servant, speilskap, gulvstående toalett og dusjkabinett. Opplegg for
vaskemaskin/tørketrommel.
Dokumentasjon:
Ikke fremvist/kontrollert.
Vurdering / konklusjon:
Badet fremstår som funksjonelt, men en må være oppmerksom på at det har stedvis ufagmessig
utførelse. Alder på gulv/tettesjikt er ukjent, det kan ikke utelukkes at dette er av noe eldre alder.
Overflater vegger og himling | TG2
Overflater ble visuell kontrollert. Se kommenterer under avvik.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Stoppekran i våtsone.
• Andre tiltak:
- Det må påregnes å benytte dusjkabinett.
Overflater Gulv | TG2
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble
kontrollert med høydelaser.
Fallforhold:
Det ble målt 20 mm høydeforskjell topp slukrist til topp flis ved dørterskel.
Ujevnt fall på badet. Noe motfall ved dør.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm.
- Ujevnt/begrenset med fall på badet. Stedvis motfall.
- Svertesopp på overflater/fuger.
• Andre tiltak:
- Det må benyttes dusjkabinett. En må være oppmerksom på risiko ved evt. lekkasje fra øvrige
sanitærinstallasjoner.
- Overflater bør rengjøres. Trolig skyldes forholdet begrenset ventilasjon i rommet.
Sluk, membran og tettesjikt | TG2
Antatt smøremembran på eldre soilsluk.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
• Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk.
- Ukjent membranløsning/overgang til sluk.
Tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis
må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette
er nødvendig.
- Det må fortsatt påregnes å benytte dusjkabinett.
Sanitærutstyr og innredning | TG2
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Noe fuktsvelling på baderomsmøbel. Slitasje på speil.
- Løst toalettsete.
• Andre tiltak:
- Avvik er av visuell betydning. Baderomsmøbel/speil skiftes etter ønske/behov.
- Toalettsete bør festes.
Ventilasjon | TG2
Naturlig ventilasjon med klaffevent i vegg.
Vurdering av avvik:
• Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Tiltak
• Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.
Tilliggende konstruksjoner våtrom | TG1
Det ble foretatt hulltaking fra bod 3 i underetasje (i himling), uten å registere avvik.
2. ETASJE - LEILIGHET 3 > BAD: 5,6 M²
Generell
Overflater:
Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte plater i himling med spotter.
Inneholder:
Baderomsmøbel med heldekkende servant, høyskap, speil, gulvstående toalett, dusj med foldedører og
badekar.
Avtrekksventil på vegg. Fordelerskap (rør-i-rør) i rommet.
Dokumentasjon:
Ikke fremvist/kontrollert.
Vurdering / konklusjon:
Badet fremstår som praktisk og funksjonelt. Normal bruksslitasje.
Overflater vegger og himling | TG2
Overflater ble visuell kontrollert. Se kommenterer under avvik.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Hull etter dusjdører i dusjsonen.
- Svertesopp på overflater/fuger.
• Andre tiltak:
- Det vurderes ikke for å være behov for tiltak. Hull er silikonert igjen.
Overflater Gulv | TG2
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble
kontrollert med høydelaser.
Fallforhold:
Det ble målt 15 mm høydeforskjell topp slukrist til topp flis ved dørterskel.
Det ble målt lokalt fall på mm i dusjsone.
Begrenset med fall i dusjson
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm.
• Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Stedvis motfall på badet.
- Sprekk i fliser ved dør.
- Bom i enkelte fliser.
- Svertesopp på overflater/fuger.
Tiltak
• Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.
• Installering av tett dusjkabinett anbefales.
- Det bør etableres tett terskel mot dør.
Sluk, membran og tettesjikt | TG2
Plastsluk. Synlig mansjett under klemring. Dokumentasjon er ikke fremvist/kontrollert.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Sanitærutstyr og innredning | TG2
Sanitærutstyr og innredning er visuelt. Se kommentarer under avvik
Ventilasjon | TG2
Naturlig ventilasjon via veggventil. Ventil var skrudd igjen på befaringstidspunktet.
Vurdering av avvik:
• Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Det bør også etableres luftespalte under dør (flat terskel).
Tilliggende konstruksjoner våtrom | TG1
Det ble foretatt hulltaking fra tilliggende rom mot bad, uten å avdekke unormale fuktforhold både ved
visuell inspeksjon og fuktmåling.
KJØKKEN
UNDERETASJE - LEILIGHET 1 > KJØKKEN: 5,1 M²
Overflater og innredning | TG2
Kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask.
Hvitevarer:
Komfyr med keramisk platetopp (Logik) og kjøleskap i underskap (Haka). Synlige fronter.
Vurdering / konklusjon:
Kjøkkenet fremstår som enkelt, men funksjonelt. Noe bruksslitasje.
UNDERETASJE - LEILIGHET 1 > KJØKKEN: 5,1 M²
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Noen skader/hakk og fuktsvelling på fronter/innredning.
• Andre tiltak:
- Overflater/innredning skiftes etter ønske/behov.
Avtrekk | TG2
Ventilator integrert i overskap. Se kommentarer under avvik
Merk at det må påregnes jevnlig vedlikehold.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Elde/slitasje.
- Bryter for regulering av lufthastighet "henger" ved test.
• Andre tiltak:
- Ventilator bør vurderes å skiftes ut.
1. ETASJE - LEILIGHET 2 > KJØKKEN: 8,6 M²
Overflater og innredning | TG2
Kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med
oppvaskkum. Fliser over benkeplate.
Hvitevarer:
Komfyr med keramisk platetopp og integrert oppvaskmaskin med synlig front (Bosch). Frittstående
kjøle/fryseskap.
Vurdering / konklusjon:
Kjøkkenet fremstår som praktisk og funksjonelt. Noe bruksslitasje. En må være oppmerksom på at
kjøkkenet trolig er fornyet. Skrog fremstår stedvis for å være av eldre alder.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Noen skader/hakk og fuktsvelling på fronter/innredning.
• Andre tiltak:
- Overflater/innredning skiftes etter ønske/behov.
Avtrekk | TG2
Ventilator integrert i overskap. Se kommentarer under avvik
Merk at det må påregnes jevnlig vedlikehold.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Overgang mellom ventilator/spirorør (kanal) fremstår som noe ufullstendig/ufagmessig utført.
• Andre tiltak:
- Overgang bør sjekkes nærmere.
2. ETASJE - LEILIGHET 3 > STUE/KJØKKEN: 38,9 M²
Overflater og innredning | TG1
Kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med
oppvaskkum/avrenningsbrett. Fliser over benkeplate.
Hvitevarer:
Integrert komfyr med keramiske platetopp (Gram) og oppvaskmaskin (Bosch). Frittstående
kjøle/fryseskap (Samsung). Vegghengt ventilator.
Vurdering / konklusjon:
Kjøkkenet fremstår som praktisk og funksjonelt. Noe bruksslitasje.
Avtrekk | TG2
Vegghengt ventilator fra antatt IKEA.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Løst beslag over vifte.
- Manglende spotter.
- Det manglet filter på befaringstidspunktet. Ukjent tilstand på kanaler.
• Andre tiltak:
- Det bør gjøres service/rens på vifte/kanaler.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger | TG2
Vannrør av kobber/plast. Rør-i-rør på bad i 1. etasje.
Stoppekran er plassert i kjeller.
Vurdering av avvik:
• Det er irr på rør.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Rørkurser er ikke merket i rør-i-rør-skap.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg.
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Det bør også vurderes å montere lekkasjestopper i rør-i-rør-skap pga. fallforhold på badet ved en evt.
lekkasje.
Avløpsrør | TG2
Avløpsrør av støpejern/plast. Stakeluke i kjeller. Det er opplyst i tidligere salgsoppgaver at det er gjort
fornyelse av rør, takstmann har ikke kjennskap til evt. hvor mye av anlegget som er fornyet.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Vurdering gjelder for deler av anlegget som er av støpejern.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon | TG2
Ventilasjon via veggventiler og luftespalter i vindu. Mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Tiltak
• Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
- Ventilasjon fremstår som spesielt dårlig i kjeller, hvor det bør gjøres tiltak.
Varmtvannstank | TG2
Ca. 200 liters varmtvannsbereder fra Høiax i kjeller.
Benkebereder på kjøkken i 1. etasje. Antatt rundt 100 liter.
Varmtvannsbereder i kjeller er tilkoblet med skjøteledning.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Elektrisk anlegg | TG2
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova
(tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig
myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken
kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll.
Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder.
El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor
oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert
elektrovirksomhet.
ELEKTRISK ANLEGG
El. anlegg av ukjent alder.
Sikringsskap er plassert i bod i underetasje, gang i 1. etasje
Automatsikringer.
Hovedsikring på 35 ampere.
BELYSNING
Vanlig belysning.
OPPVARMING
Elektrisk oppvarming.
Varmekabler i gulv på alle bad, leilighet i underetasje* og på kjøkken i
1. etasje.
Rentbrennende ildsted i 1. etasje.
*Noe uklar sonefordeling.
VEDR. VURDERING AV ELEKTRISK ANLEGG:
El-anlegget er kun enkelt vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Ved salg anbefales
det alltid inspeksjon av autorisert elektriker. Eier av boligen har ansvaret for at det elektriske anlegget til
enhver tid er forskriftsmessig, og at det brukes i samsvar med produsentens anvisninger.
Elektriske installasjoner er i dag strengt regulert med tekniske krav til installasjonene og kompetansekrav
til de som skal utføre arbeidet. Det er bare fagfolk som har de nødvendige kvalifikasjonene etter forskrift
om elektroforetak og kvalifikasjonskrav for arbeid knyttet til elektriske anlegg og elektrisk kontroll.
Kilde: Direktoratet for byggkvalitet.
1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne,
utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist oppdatert?
Ukjent. Oppdraget er utført som nøkkelbefaring ifb. med dødsbo. Takstmann har ingen informasjon om
evt. arbeider.
3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ukjent. Oppdraget er utført som nøkkelbefaring ifb. med dødsbo. Takstmann har ingen informasjon om
evt. arbeider.
4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter
1.1.1999?
Ukjent. Oppdraget er utført som nøkkelbefaring ifb. med dødsbo. Takstmann har ingen informasjon om
evt. arbeider.
5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre
tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Ukjent. Oppdraget er utført som nøkkelbefaring ifb. med dødsbo. Takstmann har ingen informasjon om
evt. arbeider.
6. Forekommer det at sikringene løses ut?
Ukjent. Oppdraget er utført som nøkkelbefaring ifb. med dødsbo. Takstmann har ingen informasjon om
evt. arbeider.
7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler,
kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Ukjent. Oppdraget er utført som nøkkelbefaring ifb. med dødsbo. Takstmann har ingen informasjon om
evt. arbeider.
8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights,
stikkontakter og elektrisk utstyr?
Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under
varmtvannstank
Nei
9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei
10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig
å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ukjent
12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og
helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
På generelt grunnlag anbefales det utvidet kontroll av el-anlegg såfremt det ikke foreligger eller kan
fremskaffes dokumentasjon/samsvarserklæringer for alle arbeider som er gjort med anlegget og/eller
hvis anlegget er av eldre alder.
Branntekniske forhold | TG0
Røykvarslere og brannslukningsapparat.
I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn, skal alle boliger ha minst én godkjent
røykvarsler, samt manuelt slukningsutstyr i form av enten pulverapparat eller brannslange.
Teknisk anlegg er ikke funksjonstestet på befaring, det er heller ikke opplyst om problemer ved tekniske
anlegg eller funksjoner i boligen.
1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985?
Nei
2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?
Nei
3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985?
Nei
4. Er det skader på røykvarslere?
Nei
TOMTEFORHOLD
Byggegrunn
Bygningen er fundamentert på antatt faste masser. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn.
Drenering | TG2
Tilbakefyllt med antatt drenerende masser av sprengstein/kult.
Vurdering av avvik:
• Det mangler eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren
- ved kjeller/underetasje.
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak
• Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
- Det bør gjøres nærmere undersøkelser etter en periode med kraftig nedbør. Det ble ikke registrert
unaturlige fuktverdier, men ut i fra visuell inspeksjon er det grunn til å anta at drenering er av eldre alder
og har begrenset effekt. Ved oppgradering til boligrom i hoveddel i kjeller kan det ikke utelukkes behov for
å skifte ut drenering. Tilstand bak utlektede vegger er i all hovedsak ukjent, foruten punkt vurdert i "rom
under terreng".
Grunnmur og fundamenter | TG2
Grunnmur i sparestein/betong. Delvis pusset overflate.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Elde/slitasje.
- En del malingsavskalling.
- Innvendig side av mur har misfarging/saltutslag.
• Andre tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold. Overvåk tilstanden.
Forstøtningsmurer | TG2
Forstøtningsmurer i betong og naturstein.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
- Noen sprekker i mur ved oppkjørsel.
• Andre tiltak:
- Det vurderes ikke for å være behov for tiltak. Overvåk tilstanden.
Terrengforhold | TG0
Det ble ikke avdekket unormale terrengforhold. Evt. stående vann på eiendommen er ikke kontrollert, da
det var oppholdsvær på befaringsdagen.
Grunnarealer
Primærrom: 210 m²
Bruksareal: 241 m²
Diverse
Oppdragsansvarlig gjør særlig oppmerksom på at eiendommen selges som et dødsbo. Boets selger(e)
har ikke har bebodd eiendommen som legges ut for salg siste 5 år. Oppdragsgiver har derfor ikke
spesifikk kunnskap om eiendommen utover det som fremkommer av tilstandsrapport og annen offentlig
informasjon. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av
bygningssakkyndig. (Det vil heller ikke bli ytterligere vasket ut til overtagelse. Dette vil også være en del av
kontraktsvilkårene.)
Under følger informasjon om festeforholdet for gnr. 216, bnr. 235:
Inngått dato: 13.01.1950
Utløpsdato: 2049, med rett til forlengelse i nye 99 år.
Festeavgift per år: kr 4 568,-.
Neste reguleringstidspunkt: 2032. Reguleres i samsvar med endringer i konsumprisindeksen fra forrige
reguleringstidspunkt (2022)..
Festeavgiften for 2023 faktureres etterskuddsvis i desember 2023. Selger og kjøper må selv ordne med
eventuell fordeling av festeavgiften for 2023. Dette er grunneier uvedkommende.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke foreligger godkjente bygningsteninger eller ferdigattest i
kommunens arkiver for loftsetasjen. Dagens bruk og romløsning på loftet er dermed ikke dokumentert
godkjent, og kan i tillegg være omgjort uten ytterligere byggemelding eller bruksendring til kommunen
med nødvendig godkjenning. Det er derfor ikke foretatt noen offentlig kontroll av byggearbeidene.
Eiendommen selges slik den fremstår, og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller å få
godkjent boligen, eller gjøre en eventuell omgjøring nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme
reaksjoner overfor eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring/rivning, eller krav om omsøking, ileggelse av
overtredelsesgebyr mv. Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved søknad,
disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på
uteareal, antall parkeringsplasser mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers
ansvar og risiko siden boligen selges slik den fremstår. Arealet på loftet er målbart selv om det ikke er
godkjent til varig opphold.
Løsøre i boligen og på eiendommens tomt vil medølge handlen og vil ikke bli fjernet før overtagelse.
Tilbehør
Dersom annet ikke fremgår av salgsoppgaven medfølger kun integrerte hvitevarer.
Overtagelse
Overtagelse av boligen etter nærmere avtale mellom partene. Vennligst spesifiser ønsket overtagelse i
budskjema.
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest på eiendommen. Tiltakets art: nybygg på eiendommen ferdig for innflyttning.
Datert: 20.01.1951.
Det foreligger ferdigattest på eiendommen. Tiltakets art: bruksendring bolig (i kjeller fra boder til rom for
varig opphold). Datert: 20.10.2017.
Offentlige planer/konsesjonsplikt
Eiendommen er regulert til bebyggelse og anlegg.
Eiendommen ligger i øvrig byggesone.
Reguleringsplaner på grunnen
PlanID Plantype Plannavn Status Ikrafttrådt Saksnr Dekningsgrad
50790000 30 ÅSANE/BERGENHUS. GNR 216, EIDSVÅG 3 - Endelig
vedtatt
arealplan
27.10.1961 100,0 %
4490000 30 ÅSANE. GNR 216, EIDSVÅGVEIEN
MELLOM KRYSSENE TROLLBAKKEN OG
GRANLIA
3 - Endelig
vedtatt
arealplan
21.02.1980 < 0,1 % (0,0
m²)
Kommuneplan
PlanID Plannavn Ikrafttrådt Dekningsgrad
65270000 KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2018 19.06.2019 100,0 %
Arealformål i kommuneplanen
PlanID Arealstatus Arealformål Beskrivelse Områdenavn Dekningsgrad
65270000 1 - Nåværende 1001 - Bebyggelse og anlegg Øvrig byggesone ØB 100,0 %
Hensynssoner Gul støy i kommuneplanen
PlanID Hensynssonetype Hensynssonenavn Beskrivelse Dekningsgrad
65270000 KpStøySone H220_3 Vei støy - gul sone 46,6 %
Planer i nærheten av eiendommen
PlanID Type Plannavn Saksnr
64380000 34 ÅSANE. GNR 216, FYLKESVEI 267, EIDSVÅGVEIEN, EIDSVÅG - EIDSVÅGSSKOGEN
201311036
50790300 30 ÅSANE. GNR 216 BNR 24, TØMMERVÅGEN 200108060
50790200 30 ÅSANE. GNR 216 BNR 599, EIDSVÅG
4490100 30 ÅSANE. GNR 216, EIDSVÅGVEIEN MELLOM TROLLBEKKEN OG GRANLIA,
REGULERINGSENDRING
Godkjente tiltak i nærheten av eiendommen
Eiendom Bygningsnr Endring Bygningstype Status Dato Saksnr
216/259 300530937 - Garasjeuthus anneks til bolig Igangsettingstillatelse 20.11.2015 201532877
216/40 139697618-1 Tilbygg Enebolig m/hybel/sokkelleil. Igangsettingstillatelse 17.12.2019 201920064
Konsesjon og odel: Det er ikke knyttet odel eller konsesjonsplikt til eiendommen.
Tinglyste forhold & rettigheter/servitutter
1950/500259-3/106
Bestemmelse om gjerde
18.01.1950
Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Forbud mot visse former for næringsvirksomhet
Med flere bestemmelser
Forbud mot dyrehold
1950/500259-4/106
Festekontrakt - vilkår
18.01.1950
festetid: 99 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 132
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
1950/501273-1/106 Bestemmelse om vannledn.
29.03.1950
Vegvesenets betingelser vedtatt
1990/7079-2/106 Erklæring/avtale
27.02.1990
Påtegning på skylddelingsforretning hvor arealet etter grensejustering er 704 m2.
Gjelder feste
2002/31408-1/106 Bestemmelse om vannledn.
07.10.2002
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Gjelder feste
Gjelder denne registerenheten med flere
Mangler
Tilstandsgrader:
I denne rapport er det i hovedsak satt tilstandsgrad 1, 2 og 3 på alle bygningsdeler som er vurdert.
TG:2 er satt på neløp og beslag, veggkontruksjon, takkontruksjon/loft, vinduer, dører (utvendig),
balkongdør, balkonger, terrasser og rom under balkonger, utvendige trapper, overfalter innvendig,
etasjeskille/ gulv mot grunn, radon, pipe og ildsted, rom under terreng, innvendige trapper, innvendige
dører, våtrom, kjøkken, vannledninger, avløpsrør, ventilasjon, varmtvannstank, elektrisk anlegg, drenering,
grunnmur og fundamenter, forstøtningsmur. Det oppfordres til å sette seg ekstra godt inn i disse
punktene.
TG:3 er satt på etasjeskille loft. Tilstandsgrad 3 sittes kun i de tilfeller hvor bygningsdelene har kraftige
symptomer. Det oppfordres til å sette seg ekstra godt inn i disse punktene.
Se selgers egenerklæring som ligger vedlagt og vedlagt tilstandsrapport utført av takstmann Patrick Bang.
Dokumentene gir en utdypet beskrivelse av boligen.
Utleieadgang
Eiendommen har kun en boenhet og ingen utleiedel.
Informasjon om vedlegg
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger, meglers egne undersøkelser og er ufullstendig uten
alle vedlegg (tilstandsrapport og selgers egenerklæring er vedlagt i salgsoppgave).
Interessenter oppfordres til å gjøre en grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med
sakkyndig.
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
NB: For eiendommer hvor handel kommer i stand etter 01.01.2022 gjelder følgende: Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.