Byggemåte
Utdrag fra tilstandsrapport:
Taktekking:
Valmtak tekket med sutak, lekter og glassert teglstein.
Skorstein:
Murt/pusset teglpipe. 3 av 4 sidere er utvendig plassert.
Feieluke plassert øvre del utvendig, nedre feieluke i fyrrom u-etg.
Nedløp og beslag:
Renner og nedløp av plast og metal.
Veggkonstruksjon:
Reisverk av trekonstruksjoner.
Lektet og kledd med enkelfalset liggende kledning.
Noen kledningsbord er skiftet i senere tid.
Takkonstruksjon/Loft:
Konstruksjon av tresperrer og sutakbord. Opplyst at det har vært lekkasje i tak på kontor som nylig er blitt
reparert av Fana Blikk AS.
Vinduer:
3 stk mindre Velux takvinduer på loft.
Isolerglass vinduer i teak karmer.
Noen isolerglass vinduer fra 2013 (glass, ikke karmer) i stue.
Dører:
Terrassedører 1 etasje: Panelet teakdør med koblet enkeltglass. Panelet teak dør med isolerglass.
Terrassedører 2 etasje: Panelede teak dører.
Ytterdør u-etasje: Panelet teak dør.
Ytterdør 1 etasje: Panelet teak dør med sidefelt av isolerglass/blyinnfattet glass.
Balkonger:
Franskbalkong 1 etasje fra tv-stue med rekkverk av smijern.
Luftebalkong 2 etasje på 1 m² med rekkverk av stål/smijern.
Franskbalkong 2 etasje fra kontor med innvending rekkverk av teak.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Altan/takterrasse på 27 m² av betongdekke med skifer.
Rekkverk (høyde 90 cm) av mur med toppbord av teak.
Levegg av malt trevirke.
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Etasjeskiller av bjelkelag/trevirke og del med betong.
Krypkjeller:
Krypkjeller nr. 1 med grovstøpt dekke, betong yttervegger og tak.
Krypkjeller nr. 2 med grovstøpt dekke, betong yttervegger og panel i tak. Fremstår som tørr.
Garasje på 26 m²:
Betong gulv og yttervegger.
Saltak tekket med glassert teglstein.
Panelet garasjeport.
Innlagt strøm.
For ytterligere informasjon og tilstandsvurdering, se vedlagt tilstandsrapport av Knut Farestvedt,
Diverse
Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Pkt 1: Det oppstod en lekkasje i hovedbadet i 2 etg i ca. 2007. Alle badene ble etter dette totalrenovert, og
det ble installert "rør i rør" system. Himlingen i inngangspartiet ble da opp oppgradert med spotlight.
- Pkt 3: Lekkasje i kjelleren (mellom basseng og kjellerstue). Det er utbedret med ekstra drenering på
terrassen. Ikke problemer etter dette. Lekkasje i tårnrom i 2023, er utbedret av Fana Blikk
- Pkt 4: Delvis skifte utvendig kledning og maling fasade i 2020 (Bergen Brannsikring AS). Skifte vinduer i
2013, ca. 2016 og 2023 (Glassbjerget AS). Hele fasade bak inkludert pipe malt i 2022 (Malermester J.C.
Andreassen AS)
- Pkt 7: Noe fukt i bassengområdet, ref. kommentarer i tilstandsrapporten
- Pkt 8: Utbedring av drenering ved inngangspartiet i 2021
- Pkt 9: Det vil bli foretatt utskifting av noen gamle sikringer til sikringer med jordfeilbryter
- Pkt 10: Div arbeid, inkludert utskifting av sikringer i 2023
- Pkt 16: Utskifting av oljebrenner, til brenner for bio olje i 2021
- Pkt 18: Oppgradert åpen peis til lukket ildsted. Malt pipe utvendig i 2022
- Pkt 19: Oppdaget mus en gang i bolig i 2017. Tilkalte Skadedyrservice AS som delvis "tettet" huset. Ikke
problemer etter dette
- Pkt 28: Har fått nabovarsel om utbygging av boligen i Gamle Kalvedalsvei 22.
Det gjøres oppmerksom på at utvendige markiser og benkeventilator er defekt.
Deler av boligen er innredet og omgjort uten byggemelding til kommunen og uten at nødvendig
godkjennelse er gitt. Det er derfor ikke foretatt noen offentlig kontroll av byggearbeidene. Eiendommen
selges slik den fremstår, og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøring nå
i ettertid. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring eller krav
om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr mv. Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk
legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei,
brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv. Uavhengig av reaksjon av
reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko siden boligen selges slik den fremstår.
Arealene rom er målbart selv om det ikke er godkjent til varig opphold. Følgende avvik mellom dagens
planløsning og godkjente byggetegninger foreligger:
- I underetasjen er bassengrom med gang/garderobe og dusjrom definert som basstue, ankl. rom og
vaskerom på byggetegninger. Bassenger er ikke definert på tegningene. Dagens badstue er godkjent
som rullebod.
- Dagens bad med vaskerom i 2. etasje er ikke definert på byggetegninger.
Tilbehør
Integrerte hvitevarer og garderobeskap medfølger handelen.
Antikk lysekrone i spisestue medfølger ikke.
Overtagelse
Overtagelse av boligen etter nærmere avtale mellom partene. Vennligst spesifiser ønsket overtagelse i
budskjema.
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Det foreligger attest datert 22.07.1937 vedr oppsetting av en garasje i tre.
Det foreligger attest datert 10.06.1942 vedr oppførelse av et tilbygg til vindfang på husets bakside, areal
1,25 kvm.
Det foreligger attest datert 09.12.1946 vedr oppførelse av en garasje for 1 bil.
Det foreligger attest datert 23.07.1965 vedr etatens nybygg i betong/mur/tre er ferdig.
Det foreligger attest datert 21.08.1972 vedr svømmebasseng og forandringsarbeider er ferdig.
Det foreligger ferdigattest datert 08.10.1963 vedr en 2-etasjers trebygning.
Det foreligger ferdigattest datert 30.12.1966 vedr installasjon av 1 stk varmeanlegg.
Det foreligger ferdigattest datert 03.03.1970 vedr tilbygg.
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra byggeår i kommunens arkiver.
Offentlige planer/konsesjonsplikt
Utdrag fra planinformasjon for gnr/bnr 166/190 i Bergen kommune, utlistet 24.10.2023:
Eiendommen er regulert til boligområde, og ligger i byfortettingssone.
For eiendommen gjelder følgende planer:
Kommuneplan: KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2018
- Planid 65270000, dekningsgrad 100,0 %, bestemmelsesområde: 5 - Byggegrense, utb.volum,
funksjonskrav
Kommunedelplan: BERGENHUS. KDP FJELLSIDEN SØR
- Planid 15590000, dekningsgrad 100,0 %
Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i kommuneplanen:
Angitt hensyn - kulturmiljø: H570_2 Kalfaret, dekningsgrad 100,0 %
Angitt hensyn - kulturmiljø: H570_7 Historisk sentrum, dekningsgrad 100,0 %
Faresone: H390_2 Luftkvalitet - gul sone, dekningsgrad 100,0 %
Det foreligger planer og godkjente tiltak i avstand nærmere enn 100 meter fra eiendommens yttergrense.
Planopplysninger og kart følger vedlagt i salgsoppgaven og kan ses hos megler.
For mer informasjon om reguleringsplan for aktuell eiendom:
www.bergenskart.no/braplan
Konsesjon: nei.
Odel: nei.
Tinglyste forhold & rettigheter/servitutter
1872/990195-1/106 Bestemmelse om veg
Tinglyst 22.05.1872
Byggeforbud på nærmere angitt avstand/område
Bestemmelse om vannrett
Med flere bestemmelser
1934/910450-1/106 Best. om adkomstrett
Tinglyst 27.02.1934
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Rettighetshaver Kalvedalsvn. 26
1934/910451-1/106 Best. om adkomstrett
Tinglyst 23.03.1934
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Rettighetshaver Kalvedalsvn. 22
1934/910452-1/106 Best. om adkomstrett
Tinglyst 14.09.1934
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Rettighetshaver Fjellveien 18
1935/910729-1/106 Bestemmelse om gjerde
Tinglyst 17.12.1935
Bestemmelse om vann/kloakkledning
1936/9239-1/106 Best om garasje/parkering
Tinglyst 03.12.1936
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
1944/5032-1/106 Bestemmelse iflg. skjøte
Tinglyst 04.11.1944
Rettigheter og plikter iflg. kommunalt skjøte
Byggeforbud på nærmere angitt avstand/område
1962/3325-1/106 Bestemmelse om veg
Tinglyst 05.05.1962
Rettighetshaver Bellevuebakken 2a
1963/7414-1/106 Best. om vann/kloakkledn.
Tinglyst 08.10.1963
Solidarisk ansvar for reparasjon og vedlikehold av fellesledninger m.v.
Gjelder denne registerenheten med flere
2015/382452-1/200 Erklæring/avtale
Tinglyst 04.05.2015
rettighetshaver:Knr:4601 Gnr:166 Bnr:189
Bestemmelse om fiberkabel
Med flere bestemmelser
Mangler
Tilstandsgrader:
I denne rapport er det i hovedsak satt tilstandsgrad 1, 2 og 3 på alle bygningsdeler som er vurdert.
Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
- Utvendig > Blindloft - Lukket del: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til
vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
- Våtrom > U-etasje > bassengrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Våtrom > 2 etasje > bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Våtrom > 2 etasje > vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Tekniske installasjoner > Fyrrom
- Tekniske installasjoner > Varmesentral
- Tekniske installasjoner > Vannbåren varme
- Tomteforhold > Oljetank
TG:2 er satt på følgende bygningsdeler:
- Utvendig > Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Noe slitasje/krakelering på takstein og stedvis
avknekte hjørner (dermed synlig rød tegl).
- Utvendig > Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
renner/nedløp/beslag. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det
mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
- Utvendig > Veggkonstruksjon: Variabel kvalitet/slitasje på kledning. Stedvis noe råte observert.
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Noe spor etter mit registrert. Fuktmerker rundt/ved takvinduer
(takvinduer i dårlig forfatning, se også eget punkt under vinduer).
- Utvendig > Vinduer: Eldre vinduer med noe slitasje og redusert forventet levetid (spesielt selve
isolerglassene).
- Utvendig > Terrassedører: Eldre dører med noe slitasje og redusert forventet levetid. Punktert glass i 1
stk terrassedør 2 etasje.
- Utvendig > Balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Noe rust på
rekkverk luftebalkong. Åpning i rekkverk på luftebalkong er over 10 cm. Bunnstokk på franskbalkong i 1
etasje har råteskade.
- Innvendig > Etasjeskillere - 2 etasje: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Innvendig > Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendig > Rom Under Terreng Hulltaking: Det er påvist noe salt/fuktutslag innvendig mur i fyrrom og i
blindkjeller.
- Innvendig > Krypkjeller: Ytterdør av stål har rustskade (krypkjeller nr. 2). Noe salt/fuktutslag innvendig
mur (krypkjeller nr. 1). Krypkjeller er på generelt grunnlag ikke anbefalt byggkonstruksjon etter dagens
stander, dette fordi slike krypkjeller har stort potensiale for fuktproblemer, muggsopp etc.
- Innvendig > Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger i rekkverk er
større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Trapp u-etasje - 1 etasje: Mangler parti med
håndløper. Åpninger i rekkverk over 10 cm. Trapp 1 etasje - 2 etasje: Mangler håndløper. Åpninger i
rekkverk over 10 cm. Trapp 2 etasje - loft: Mangler håndløper på en side.
- Innvendig > Innvendige dører: Eldre dører med brukslitasje og redusert forventet levetid.
- Våtrom > U-etasje > bad > Overflater vegger og himling: Slitasje i silikonfuger overgang vegger/gulv i
dusjsone.
- Våtrom > U-etasje > bad > Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig
topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Bom i flere gulvfliser. Slitasje i silikonfuger overgang
gulv/vegger.
- Våtrom > U-etasje > bad > Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å
synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Noe overflate slitasje på møblement. Det mangler drenshull
under toalett.
- Våtrom > U-etasje > bad > Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Våtrom > 2 etasje > bad > Overflater Gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på
våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp
membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i
forskrift på byggetidspunktet. Motfall på gulv utenfor innfliset badekar (det er inspeksjonsluke i veggfelt
badekar).
- Våtrom > 2 etasje > bad > Sluk, membran og tettesjikt: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og
rengjøring.
- Våtrom > 2 etasje > bad > Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å
synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det mangler drenshull under toalett.
- Våtrom > 2 etasje > bad > Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Våtrom > 2 etasje > vaskerom > Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
Det er sprekker i silikonfuger i overgang vegger/gulv i området bak sluk.
- Våtrom > 2 etasje > vaskerom > Overflater Gulv: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist
at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er
sprekker i silikonfuger i overgang gulv/vegger bak sluk.
- Våtrom > 2 etasje > vaskerom > Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Våtrom > 2 etasje > bad (nr. 2) > Overflater vegger og himling: Slitasje silikonfuger i dusjsone overgang
vegger/gulv.
- Våtrom > 2 etasje > bad (nr. 2) > Overflater Gulv: Slitasje i silikonfuger i dusjsone overgang vegger/gulv.
Sprekk i 2 stk fliser ved sluk. Ikke 100% tilfredsstillende fall lokalt ved sluk.
- Våtrom > 2 etasje > bad (nr. 2) > Sluk, membran og tettesjikt: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon
og rengjøring. Luke til sluk under badekar er silikonert fast (dvs ikke adkomst).
- Våtrom > 2 etasje > bad (nr. 2) > Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning
for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det mangler drenshull under toalett.
- Våtrom > 2 etasje > bad (nr. 2) > Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Spesialrom > U-etasje > badstue > Overflater og konstruksjon: Eldre badstue. Uviss funksjonalitet.
- Spesialrom > 1 etasje > toalettrom > Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra
rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Det er ikke påvist tilfredsstillende
løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Hull i parkett bak søyleservant etter tidligere rør.
Det mangler drenshull under toalett.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger rør i rør system: Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i
rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Drenshull fra skap med "rør i rør"
system (bak bad u.etg) er plassert i bod. Ikke sluk i gulv, men" åpen" løsning mot bad (dvs flislagt gulv går
mot bad), samtidig som det ikke har terskel mot øvrig rom motsatt side, følgelig ledes ikke evt lekkasje
vann til sluk som tiltenkt.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
innvendige vannledninger.
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige
avløpsledninger.
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Ingen ventilasjon i tv-stue u-etasje. Ingen ventilasjon i 1 etasje utover spisestue. Ingen ventilasjon i 2
etasje.
- Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg: Eldre ledningsnett og flere ujordete stikkontakter.
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
Noen sprekker i mur (sett fra innside rom med oljetank).
- Tomteforhold > Terrengforhold: Diverse utvendige trapper i hage mangler rekkverk/håndløpere. Sprekker
i 1 stk hagemur. Sprekker/setninger i noen utvendige natursteins trapper. Noen rekkverk med åpning over
10 cm. Noen rekkverk er under 100 cm høyde (som er dagens krav)
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige
vannledninger.
Det oppfordres til å sette seg ekstra godt inn i disse punktene.
TG:3 er satt på følgende bygningsdeler:
- Utvendig > Takvinduer: Eldre vinduer med stor slitasje. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er ikke montert rekkverk. Kostnadsestimat:
100 000 - 300 000
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Setning i del av bolig.
Relativt store skjevheter registrert i hjørnet i stuen (ca. 5 cm nedsenk), man kan også se at
himling/etasjeskiller mot 2 etasje er tydelig skjev her, tilsvarende veggfelt med vinduer. Kostnadsestimat:
Ingen umiddelbar kostnad
- Våtrom > U-etasje > bassengrom > Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter
dagens krav. Kostnadsestimat: Over 300 000
Tilstandsgrad 3 sittes kun i de tilfeller hvor bygningsdelene har kraftige symptomer. Det oppfordres til å
sette seg ekstra godt inn i disse punktene.
Se selgers egenerklæring som ligger vedlagt og vedlagt tilstandsrapport utført av takstmann Knut
Farestvedt. Dokumentene gir en utdypet beskrivelse av boligen.
Utleieadgang
Eiendommen har kun en boenhet og ingen utleiedel.
Informasjon om vedlegg
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger, meglers egne undersøkelser og er ufullstendig uten
alle vedlegg (tilstandsrapport og selgers egenerklæring er vedlagt i salgsoppgave).
Interessenter oppfordres til å gjøre en grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med
sakkyndig.
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
NB: For eiendommer hvor handel kommer i stand etter 01.01.2022 gjelder følgende: Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.